Neuer Gesetzentwurf: Balkonkraftwerke für Mieter und Wohnungseigentümer in Planung

Bald könnte es für Mieter und Wohnungseigentümer einfacher werden, Balkonkraftwerke zu installieren, denn ein Entwurf des Bundesjustizministeriums sieht einen gesetzlichen Anspruch darauf vor. Momentan gibt es viele rechtliche Hürden, die oft zu Streitigkeiten vor Gericht führen.

Das Bundesjustizministerium möchte die Installation von Stecker-Solargeräten, auch als Balkonkraftwerke oder Mini-Solaranlagen bekannt, für Mieter und Wohnungseigentümer erleichtern. Sie sollen gesetzlich das Recht bekommen, solche Geräte anbringen zu dürfen.

Der Entwurf wurde am 24. Mai 2023 zur Abstimmung zwischen den Ressorts vorgelegt. Wann das Gesetz im Kabinett besprochen wird, ist noch unklar. Diese Pläne gehören zur Photovoltaik-Strategie der Bundesregierung, die im Jahr 2023 umgesetzt werden soll. Außerdem hat die CDU/CSU-Fraktion einen Gesetzentwurf für den schnelleren Ausbau von Balkonkraftwerken präsentiert.

Mini-Solaranlagen: Einfacher und schneller installieren

Der vorliegende “Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen” beinhaltet geplante Änderungen sowohl im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als auch im Bürgerlichen Gesetzbuch. Diese Änderungen sollen dazu beitragen, die Nutzung von erneuerbaren Energien zu fördern und den Zugang zu umweltfreundlichen Technologien, wie Steckersolargeräten, zu erleichtern.

Darüber hinaus zielt der Entwurf darauf ab, die Organisation und Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen in virtueller Form zu ermöglichen, um den Bedürfnissen der heutigen digitalen Gesellschaft gerecht zu werden.

Es ist geplant, dass Steckersolargeräte in die Liste der privilegierten baulichen Veränderungen gemäß § 20 Abs. 2 WEG aufgenommen werden, sodass Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben. Ebenso soll im Mietrecht, gemäß § 554 Abs. 1 BGB, die Liste der baulichen Maßnahmen erweitert werden, für die Mieter eine Genehmigung beanspruchen können. Dadurch würde die Notwendigkeit entfallen, einen gesonderten Antrag für die Installation von Steckersolargeräten beim Vermieter oder der Eigentümerversammlung einzureichen und zu begründen.

Der Entwurf unterstreicht, dass die vorgeschlagene Änderungen weniger Aufwand im Vergleich zu den aktuellen Regelungen bedeuten. Insbesondere bei Wohnungseigentum wird eine größere Zeitersparnis erwartet, da die Installation von Steckersolargeräten in derzeitigen Wohnungseigentümerversammlungen oft umfangreiche Diskussionen erfordert.

Zudem beabsichtigt das Justizministerium, durch dasselbe Gesetz die Durchführung von virtuellen Wohnungseigentümerversammlungen zu vereinfachen. Diese sollen stattfinden können, wenn mindestens drei Viertel der Eigentümer zustimmen. Dadurch soll die Flexibilität und Effizienz solcher Versammlungen erhöht werden, um den Bedürfnissen der Eigentümer besser gerecht zu werden.

Balkonkraftwerke – Die gegenwärtige Rechtslage

Momentan sind die rechtlichen Hürden für kleine Photovoltaikanlagen auf Balkonen und Terrassen recht hoch, und sie führen häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Um Streitigkeiten mit Vermietern, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) oder Nachbarn zu vermeiden, sollten Mieter und Wohnungseigentümer bestimmte Hinweise beachten.

Bei der Erzeugung von Solarstrom auf Balkonen ist gesetzlich festgelegt, dass die Leistung maximal 600 Watt betragen darf. Zudem müssen sich Besitzer von Balkonkraftwerken in manchen Fällen beim Marktstammdatenregister (MaStR) der Bundesnetzagentur und beim zuständigen Verteilnetzbetreiber anmelden. Es ist wichtig zu beachten, dass weder Eigentümer noch Mieter automatisch das Recht haben, ein Balkonkraftwerk zu betreiben.

Die Notwendigkeit, Vermieter über eine Photovoltaikanlage zu informieren oder deren Zustimmung einzuholen, hängt entscheidend davon ab, wo die Module angebracht werden. Experten raten, vor dem Kauf das Gespräch mit dem Vermieter oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu suchen und eine schriftliche Genehmigung einzuholen. Wenn die Anlage an der Balkonbrüstung, der Außenwand oder dem Dach installiert wird, gilt dies als bauliche Veränderung. In diesem Fall ist die Zustimmung des Vermieters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, wobei für letztere eine einfache Mehrheit ausreichend ist.

Möglicherweise enthält der Mietvertrag bereits Informationen darüber, ob Solarmodule an Fassaden oder Balkonen erlaubt sind und ob eine Zustimmung erforderlich ist. Dabei können bestimmte Bedingungen festgelegt sein, wie beispielsweise die Installation durch einen Fachbetrieb oder ein Tragfähigkeitsnachweis des Balkons. Eine Zustimmung ist auch dann notwendig, wenn für den Betrieb der Anlage eine neue Steckdose installiert oder der Stromzähler ausgetauscht werden muss, da dies einen Eingriff in die Elektroinstallation darstellt.

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Uneinheitliche Urteile bei Gerichtsverfahren zu Photovoltaik auf Balkonen

In den meisten Gerichtsverfahren, die sich mit Balkonkraftwerken befassen, gibt es zwei Hauptgründe für Unstimmigkeiten:

• Fehlende Genehmigung durch Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaft
• Optische Beeinträchtigung der Gebäudefassade

Die Urteile in solchen Fällen sind oft uneinheitlich, was die Rechtslage komplexer gestaltet.

In der Vergangenheit haben Gerichte unterschiedlich entschieden, wie es bei solchen Fällen erklärt wird. Zum Beispiel hat das Amtsgericht Konstanz (Baden-Württemberg) im Februar 2023 einer Wohnungseigentümergemeinschaft Recht gegeben, da die von den Eigentümern installierte kleine Solaranlage auf dem Balkon das Erscheinungsbild der Fassade negativ beeinflusste. Es ist klar, dass bauliche Veränderungen der Zustimmung der Eigentümer bedürfen.(AG Konstanz, Urteil vom 2.2.2023, Az. 4 C 369/22)

Ein Mieter einer Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) in Ilmenau (Thüringen) installierte Solarmodule auf unkonventionelle Weise oberhalb des Balkongeländers, was gegen die geltenden Vorschriften verstieß. Trotz klarer Gerichtsentscheidungen weigerte er sich, die Anlage abzubauen, was schließlich zu einer Räumungsklage führte. Um solche Situationen zu vermeiden, ist es ratsam, vor der Anschaffung eines Balkonkraftwerks eine Genehmigung vom Vermieter einzuholen. Dies stellt sicher, dass die Installation den Sicherheitsvorschriften entspricht und keine rechtlichen Probleme entstehen.

In einem ähnlichen Fall in Stuttgart widersetzte sich eine Vermieterin der Installation eines Balkonkraftwerks durch ihre Mieter. Trotzdem nahmen die Mieter die Anlage in Betrieb, woraufhin die Vermieterin vor dem Amtsgericht Stuttgart (Baden-Württemberg) auf Beseitigung klagte und den Prozess verlor. Zwar hätte die Vermieterin grundsätzlich einen Anspruch auf Entfernung der Anlage, wenn ihre Zustimmung fehlt. Allerdings müsste dafür ein triftiger Grund vorliegen.

Das Gericht stellte fest, dass die betreffende Anlage baurechtlich erlaubt, optisch unauffällig, leicht demontierbar und fachgerecht installiert war, ohne die Mietsache zu verschlechtern. Darüber hinaus wurde die Anlage als vorteilhaft im Hinblick auf die politisch angestrebte Energiewende angesehen. Aufgrund dieser Umstände entschied das Gericht, dass die Vermieterin die Anlage hinnehmen müsse.

(AG Stuttgart, Urteil vom 30.3.2021, Az. 37 C 2283/20)

Die Blendwirkung von Solarmodulen sollte ebenfalls nicht vernachlässigt werden, In einem Fall aus Neustadt (Rheinland-Pfalz) musste ein Ehepaar auf Anweisung des Landgerichts (LG) Frankenthal ihre Mini-Solaranlage zwar nicht entfernen, aber neu ausrichten, um die Blendwirkung zu verringern.(LG Frankenthal, Urteil vom 12.8.2022, Az. 9 O 67/21)

Mehr Unabhängigkeit durch eigene Stromerzeugung

Steckersolargeräte ermöglichen es, umweltfreundlichen Solarstrom direkt im eigenen Zuhause zu nutzen. Sie tragen zur Unabhängigkeit von externen Stromquellen bei und unterstützen eine nachhaltige Energieversorgung.

Ein Steckersolargerät besteht aus einem Solarmodul, das Sonnenlicht in elektrischen Strom umwandelt. Ein Wechselrichter konvertiert diesen Strom in den für Haushaltsgeräte geeigneten Strom. Anschließend wird das Gerät mit dem Stromkreislauf in der Wohnung verbunden. Dadurch fließt der erzeugte Solarstrom zu den Elektrogeräten, und es wird weniger Strom aus dem öffentlichen Netz benötigt.

Fazit

Ab Mai 2023 sollen gesetzliche Erleichterungen die Installation von Balkonkraftwerken fördern. Diese Mini-Photovoltaikanlagen ermöglichen es, selbst erzeugten Solarstrom direkt zu nutzen und Stromkosten zu reduzieren. Bisher waren strenge Vorschriften und rechtliche Hürden ein Hindernis, doch ein neuer Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums plant, diese Hürden abzubauen und den Einsatz von erneuerbaren Energien zu unterstützen.

Der Entwurf beinhaltet Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz und im Bürgerlichen Gesetzbuch, um den Zugang zu umweltfreundlichen Technologien, wie Steckersolargeräten, zu erleichtern. Wohnungseigentümer und Mieter sollen gesetzlich das Recht bekommen, solche Geräte zu installieren. Zudem soll die Organisation und Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen in virtueller Form ermöglicht werden.

Aktuell sind die rechtlichen Hürden für Balkonkraftwerke hoch und führen oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Die geplanten Änderungen sollen den Aufwand reduzieren und eine größere Zeitersparnis ermöglichen. Mit den geplanten gesetzlichen Erleichterungen könnten Balkonkraftwerke zukünftig eine größere Rolle in der Energiewende spielen.

>>Energieausweis Pflicht bei Verkauf & Vermietung