Renovierungsbedürftige Immobilie verkaufen

Inwiefern lohnt es sich, vor einem Immobilienverkauf Renovierungen oder sogar Sanierungen durchzuführen? Wird dadurch der maximal mögliche Verkaufspreis erzielt? Welche Maßnahmen lohnen sich und was ist zu beachten? Diese Fragen stellen sich viele Eigentümer, die eine in die Jahre gekommene Immobilie veräußern möchten.

Welcher Unterschied besteht zwischen Renovierung und Sanierung?

Um eine renovierungsbedürftige Immobilie zu verkaufen, muss einiges beachtet werden, damit der bestmögliche Verkaufspreis erzielt wird. Zuerst erklären wir den Unterschied zwischen einer Renovierung und einer Sanierung.

Bei Renovierungen werden Schäden beseitigt, die aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sind. Das Ziel ist, den ursprünglichen Stand zu erreichen. Die Substanz ist in Ordnung, somit können etwa Wände gestrichen, Bodenbeläge oder Sanitärausstattung erneuert werden.

Bei sanierungsbedürftigen Immobilien sind weitreichende Maßnahmen notwendig. Die Immobiliensubstanz ist beschädigt und sehr veraltet. So müssen beispielsweise Fenster, Dach oder elektrische Leitungen erneuert werden.

Der Zustand wirkt sich auf den Verkaufspreis aus

Der Zustand der Immobilie beeinflusst den Wert und somit den Preis. Eigentumswohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen höhere Kaufpreise als Immobilien mit einer normalen Ausstattung. Dagegen müssen Verkäufer bei einer einfachen Ausstattung mit Abzügen beim Kaufpreis rechnen.

Immobilien mit einer gehobenen Ausstattung entsprechen den neuesten Ansprüchen auf zeitgemäßes Wohnen. Die Immobilie ist insgesamt hochwertig gebaut und mit langlebigen Materialien ausgestattet. Oft kommen Naturböden und Natursteinwände oder großformatige Fliesen in harmonischen Farben zum Einsatz. Außerdem zeichnen auch innovative technologische Möglichkeiten den gehobenen Wohnstandard aus, wie etwa ein integriertes Soundsystem. Es muss sich nicht zwingend um einen Neubau handeln, sondern viele Elemente lassen sich durch Renovierung und Sanierung nachträglich integrieren. Dadurch wird der Wert der Immobilie gesteigert.

Eine Immobilie mit einer normalen Ausstattung hat Fenster mit einer Isolierverglasung oder Doppelfenster, Warmwasserversorgung im Bad und in der Küche, die Fußböden sind mit Linoleum oder Kunststoff verlegt. Im Bad und in der Küche sind Fliesenböden typisch.

Gemäß dem Mietspiegel haben Immobilien mit einer einfachen Ausstattung beispielsweise Fenster mit Einfachverglasung, anstelle einer Zentralheizung sind nur wenige Einzelöfen vorhanden. Leitungen befinden sich überwiegend auf dem Putz. Der Zuschnitt der Wohnung ist nicht optimal.

Ist es vorteilhaft eine renovierungsbedürftige Immobilie vor dem Verkauf zu renovieren?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Es kommt auf das Bestandsobjekt an, auf die Lage und die Möglichkeiten des Verkäufers. Grundsätzlich ist es so, dass Immobilienkäufer ästhetische Dinge lieben. Sauberkeit und Ordnung machen immer einen sehr guten Eindruck.

Wenn sich die Verkäufer entscheiden, das Haus oder die Wohnung vor dem Verkauf zu renovieren, stehen sie vor der großen Frage, in welchem Umfang und welcher Qualität sie entscheiden. Denn man weiß ja nicht, wer der zukünftige Eigentümer sein wird. Wenn die Immobilie zur Kapitalanlage erworben wird, steht eine gute Vermietbarkeit im Vordergrund. Um eine angemessene Miete zu erzielen, muss nicht zwingend ein geölter Parkettboden mit individueller Musterung verlegt werden.

Ein strapazierfähiger Parkettboden, der sich gut pflegen lässt, ist eher vorteilhafter. Dazu kommt noch, dass die Geschmäcke sehr unterschiedlich sind. Manche Kaufinteressenten präferieren helle Böden, andere eher dunklere Töne. So ist es gar nicht leicht, zu entscheiden, welche Renovierungsmaßnahmen am besten sind.

Außerdem sollten Verkäufer die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen nicht unterschätzen. Bei einem Einfamilienhaus kann die Investition schnell in die Höhe eilen, sodass sogar ein Darlehen notwendig sein kann. Dazu kommen noch die Zinsen, die nicht unterschätzt werden sollten. So kann der Traum von einem Mehrerlös schnell platzen.

Für unrenovierte und unsanierte Objekte kommen unterschiedliche Käufergruppen infrage. Manche Käufer wollen ihre eigenen Vorstellungen und Wünsche bei der Instandsetzung realisieren. Andere sind handwerklich geschickt und können sich Kosten für den Handwerker sparen. Es gibt auch Investoren, die gezielt nach sanierungsbedürftigen Bestandsobjekten für den Wiederverkauf suchen.

Sie handeln gewerblich, indem sie diese Art von Objekten erwerben, um nach der durchgeführten Sanierung einen Gewinn zu erzielen. In der Regel gilt, dass gewerblich tätige Investoren den Kaufpreis möglichst niedrig halten möchten, um den Mehrerlös zu steigern. Sie sind in der Lage, zügig eine Entscheidung zu treffen und legen Wert auf einen schnellen Ankauf.

Wenn mehrere Eigentümer eine Immobilie erben, kann sich die Einigung über anstehende Renovierungsmaßnahmen schwierig gestalten. Daher verzichten Erbengemeinschaften meistens auf eine Immobilienrenovierung vor dem Verkauf, unabhängig davon, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet.

Es ist wichtig, die Interessenten über den Modernisierungsbedarf offen zu informieren. Kaufinteressenten kommt es entgegen, wenn sie über die Höhe der anstehenden Renovierungskosten informiert werden. Eine Preiseinschätzung hilft bei der Entscheidungsfindung. Es dürfen keine Mängel verschwiegen werden, denn dies könnte weitreichende Folgen haben.

Auch bei unrenovierten Wohnungen oder Häusern kann das Objekt sauber und ordentlich wirken und so für Besichtigungen optimal aufbereitet werden. Die Lage sowie die Nachfrage haben einen entscheidenden Einfluss auf den Preis. Dies gilt auch für unrenovierte Häuser und Wohnungen.

Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen und den Verkauf langfristig planen, können überlegen, ob substanzielle, energiesparende Maßnahmen vorteilhaft wären. Sie würden finanziell selbst von den Energieeinsparungen profitieren. Außerdem können sie Fördergelder für eine energetische Sanierung beantragen. Durch solche Investitionen würden sie selbst profitieren und später einen besseren Verkaufspreis erzielen. Denn gute Effizienzwerte erhöhen den Immobilienwert und überzeugen Kaufinteressenten.

Ist die Renovierung vor dem Verkauf steuerlich absetzbar?

Leider können private Immobilienbesitzer die Renovierungskosten nicht leicht absetzen. Gemäß dem Einkommensteuergesetz (§12 Nr. 1) mindern private Aufwendungen für die eigene Wohnung oder das Haus nicht die Steuer. Allerdings kennt das Gesetz Ausnahmen, wie Handwerkerleistungen und sog. außergewöhnlichen Belastungen.

Handwerkerleistungen im Rahmen einer Renovierung, Erhaltung und Modernisierung einer Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings kann nur ein Teil der Lohnkosten abgesetzt werden. Es gilt ein Höchstbetrag von 1.200 EUR pro Kalenderjahr.

Wenn Eigentümer zwingend Modernisierungsmaßnahmen durchführen müssen, dann können die Sanierungskosten zumindest anteilig abgesetzt werden. Dies kann der Fall sein, wenn das Objekt zum Beispiel mit Asbest oder Formaldehyd belastet ist.

Bei selbst genutzten Immobilien muss die Renovierung eine längere Zeit vor dem Verkauf stattfinden, damit steuerliche Erleichterungen in Anspruch genommen werden können. Bei vermieteten Immobilien können die Renovierungskosten zu den Werbungskosten gerechnet und abgesetzt werden. Wenn Vermieter jedoch ihre Vermietungsabsicht aufgeben, können keine vorgelagerten Erhaltungskosten geltend gemacht werden. Auf der sicheren Seite ist man als Vermieter nur, wenn die Immobilie deutlich vor dem Verkauf modernisiert wird.

Es ist empfehlenswert, sich mit Ihrem Steuerberater auszutauschen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Unsere Vermarktung bei renovierungsbedürftigen Immobilien

Wir als langjährige Immobilienmakler in München haben viele Erfahrungen im Immobilienverkauf gesammelt. Jede Immobilie hat etwas Besonderes und hat somit ihre ganz eigenen Vorzüge. Dies gilt auch für eine renovierungsbedürftige Wohnung oder ein renovierungsbedürftiges Haus. Auch diese Immobilien haben Ihre Attraktivität und können zu einer Traumimmobilie werden. Unsere Erfahrung als Immobilienmakler lässt dieses Potenzial erkennen, und wir finden die passenden Interessenten, die die Immobilie schätzen.

Für die Vermarktung erstellen wir ein hochwertiges Bildmaterial, sogenannte Innen-Renderings und 3D-Grundrisse. Dies hilft den Kaufinteressenten, sich die Immobilie renoviert und attraktiv eingerichtet vorzustellen. So können sie sich gedanklich besser das zukünftige Zuhause vorstellen.

Unsere Kunden werden von der Beschaffung der verkaufsrelevanten Objektunterlagen über die notarielle Beurkundung bis zur Schlüsselübergabe individuell betreut. Außerdem können wir gute, zuverlässige und effiziente Handwerker empfehlen, die den Traum von einem neuen Zuhause wahr werden lassen.