Die Erbschaftsteuer gehört zu den Dingen, über die man sich erst Gedanken macht, wenn es zu spät ist. Sie kann wie ein abstraktes Thema erscheinen – etwas, das einen nicht sofort betrifft. Im Alltag ist man mit so vielen verschiedenen Projekten und Aufgaben beschäftigt, dringend erledigt werden müssen. Das Thema Erbschaftssteuer rückt meistens in den Hintergrund. Es ist aber ratsam, sich mit der Erbschaftssteuer rechtzeitig zu beschäftigen, um sich und die Familie auf die Zukunft vorzubereiten. Hier erfahren Sie, wie sich die neuen Regelungen bei der Erbschaftssteuer auf Erben auswirken.

Gesetzliche Vorgaben haben Auswirkungen auf die Steuerlast bei Immobilien

Ab 2023 werden die Werte von Immobilien aufgrund verfassungsgerichtlicher Vorgaben bundesweit vereinheitlicht und marktgerechter ermittelt werden. Dies hat eine direkte Auswirkung auf die Bemessung der Höhe der Steuerlast bei Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer. Da die Werte von Immobilien künftig realistischer dargestellt werden, kann es passieren, dass selbst bei Freibeträgen, höhere Steuern gezahlt werden müssen.

Diese Veränderung wird zu steigenden Immobilienwerten führen, da die Wertbestimmung auf einer objektiveren Basis erfolgt.

Die Änderungen basieren auf dem Gesetz, das vom Bundesinnenministerium verabschiedet und nun im Rahmen des Jahressteuergesetzes für die Erbschaft- und Schenkungsteuer umgesetzt wurde.

Welche konkreten Änderungen sind in Kraft getreten?

Kurz gesagt, handelt es sich um eine Änderung der steuerlichen Bewertung von Immobilien. Dadurch kann sich der Wert einer Immobilie auf dem Papier in einigen Regionen stark erhöhen, was sich auch auf die Höhe der Erbschaftssteuer auswirkt. Die betreffende Passage im JStG 2022 lautet: “Anpassungen der Vorschriften zur Immobilienbewertung”. Hier geht es um zwei gängige Bewertungsmethoden für Immobilien: Substanzwert und Ertragswert.

Je nachdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt, wird eine dieser beiden Methoden für die Bewertung einer geerbten oder sogar geschenkten Immobilie verwendet. Um den Steuerwert von Immobilien näher an ihren tatsächlichen Marktwert heranzuführen, enthält der Gesetzentwurf einige Änderungen:
Im Sachwertverfahren soll der sogenannte Sachwertfaktor um 0,4 Punkte erhöht werden. Je nach Region liegt er derzeit zwischen 0,9 und 1,1 Punkten.

All diese aufgelisteten Faktoren führen zu einer Erhöhung des steuerlichen Immobilienwerts. Der Bewertungsstichtag ist der 31. Dezember 2022.

• • • Die Nutzungsdauer einer Immobilie wurde um 10 Jahre auf 80 Jahre verlängert. Dadurch verlängert sich die Restnutzungsdauer, was zu einer Verringerung des Altersabschlags führt. In anderen Worten, der Wert der Immobilie steigt.
    • Für die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren wird ein Regionalfaktor eingeführt. Je nach Region kann dieser 1,1 oder höher sein. Stark nachgefragte Gebiete können so den Immobilienwert noch weiter erhöhen.
    • Im Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszinssatz zu kürzen. Dieser beschreibt das zukünftig zu erwartende Verhältnis zwischen Ertrag und Kaufpreis der Immobilie. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Immobilienwert. Dies treibt die Steuerlast in die Höhe.
    • Ferner ist auch eine Änderung bei der Ermittlung der Betriebskosten im Ertragswertverfahren beschlossen.

 All diese aufgelisteten Faktoren führen zu einer Erhöhung des steuerlichen Immobilienwerts. Der Bewertungsstichtag ist der 31. Dezember 2022.

Wird die Erbschafts- oder Schenkungssteuer in jedem Fall erhöht?

Sofern die individuellen Freibeträge nicht überstiegen werden, bleiben die Veränderungen ohne Konsequenzen. Die Freibeträge sehen derzeit wie folgt aus: 500.000 EUR können sich Ehegatten gegenseitig vererben oder schenken, ohne dass Steuern anfallen. Kinder können von jedem Elternteil 400.000 EUR steuerfrei erhalten. 200.000 EUR – das ist der Betrag, den Großeltern ihren Kindern steuerfrei vererben können. Für Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten gilt ein Freibetrag von 20.000 EUR.

Bei Schenkungen ist es möglich, diese Freibeträge alle zehn Jahre auszuschöpfen.

Wer wird von der gestiegenen Steuerlast betroffen?

Einfamilienhäuser, Wohnungen und Grundstücke in Großstädten und hohen Immobilienpreisen übersteigen die Freibeträge mühelos um ein Vielfaches. Konkret heißt das: Wer in einer Region mit hohen Immobilienpreisen wie München ein Haus oder eine Wohnung geschenkt oder vererbt bekommt, dem greift der Staat tief in die Taschen.

Normalverdiener, die Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht zahlen können, müssen die geerbte Immobilie verkaufen, auch wenn sie das nicht wollen. Bei vermieteten Immobilien droht eine Mieterhöhung, die die Erben nutzen können, um den Kredit zu tilgen, den sie wegen der Steuer aufnehmen mussten.

Experten schließen nicht aus, dass sich die Erbschafts- oder Schenkungssteuer für eine Immobilie, die nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren bewertet wird, um bis zu 30 Prozent erhöhen könnte.

Gibt es Änderungen bei den Freibeträgen

Der aktuelle bayerische Finanzminister Albert Füracker (CSU) drängt darauf, die Freibeträge zu erhöhen – gerade weil der Wert von Immobilien und damit die Besteuerung steigt. “Es kann und darf nicht sein, dass Kinder das Haus ihrer Eltern verkaufen müssen, weil sie sich die Erbschaftssteuer nicht leisten können”, hatte er kürzlich in einem Zeitungsinterview gesagt. Die Erbschaftssteuer dürfe nicht dazu führen, dass die Übertragung von Wohneigentum von einer Generation auf die andere verhindert wird. Zu diesem Zeitpunkt ist allerdings eine Erhöhung der Freibeträge nicht vorgesehen.

Unter welchen Umständen können Sie mit einer Steuerbefreiung rechnen?

Wenn Sie eine Immobilie erben, haben Sie Anspruch auf Steuerbefreiung, wenn es sich um das Familienheim handelt. Dies ist möglich, weil Kinder, die in diese Immobilie ziehen, keine Steuern zahlen.

Um diese Steuerbefreiung in Anspruch nehmen zu können, darf Ihr neues Haus nicht größer als 200 Quadratmeter sein. Außerdem müssen die Erben mindestens zehn Jahre lang in der Immobilie leben.

Haben Sie vor, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Wir sind erfahrene Immobilienmakler in München und seit 2004 bieten eine hervorragende Dienstleistung. Die Vermarktung Ihrer Immobilie ist in guten Händen bei uns. Wir kennen den Markt und stellen sicher, dass Sie für Ihre Immobilie den bestmöglichen Kaufpreis erhalten. Unser Engagement für die Kunden ist das Ergebnis unserer langjährigen Erfahrung im Bereich der Immobilienvermittlung. Wir freuen uns, von Ihnen zu hören.