Aufteilungsplan und warum er bei der Entscheidungsfindung wichtig ist

Beim Wohnungsverkauf spielt die Lage eine besondere Rolle bei den Kaufinteressenten. Eine Eigentumswohnung in attraktiver Lage verkauft sich gut. Es kommt dabei nicht nur auf die Lage innerhalb der Stadt – zentral oder in ruhiger Lage am Stadtrand, sondern auch auf die Lage direkt im Gebäude an. Die Bauzeichnungen inklusive des Aufteilungsplans sind wichtige Instrumente und erleichtern Interessenten die Entscheidung für eine Wohnung.

Was ist ein Aufteilungsplan?

Beim Wohnungsverkauf ist der Aufteilungsplan von großer Bedeutung. Er wird auch als Teilungsplan bezeichnet und ist eine Bauzeichnung des Gesamteigentums. Der Aufteilungsplan bildet das Gebäude ab (Vordergebäude und Rückgebäude, falls vorhanden). Auf ihm sind alle Gebäudeteile vom Mehrfamilienhaus dargestellt, die als Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümern gehören, aber auch die Eigentumswohnungen mit ihrer Lage und Größe. Diese Wohnungen gelten als Sondereigentum. Mithilfe der Baubestandszeichnung ist es möglich, zu erkennen, welche Räume zu Wohnzwecken genutzt werden.

Die Nummerierung sorgt für eine klare Aufteilung der Räumlichkeiten unter den Miteigentümern

Der Aufteilungsplan enthält alle Gebäudeteile im Maßstab 1:100 und jede Einheit ist im eigenen Grundbuchblatt erfasst. Die Nutzungseinheiten sind im Teilungsplan nummeriert, um Verwechslungen und Irrtümer auszuschließen.

Wenn der Architekt bei der Erstellung des Aufteilungsplans Sondereigentumseinheiten bestimmten Nutzungszweck angibt (etwa Nagelstudio), ist dies rechtlich ohne Bedeutung. Das liegt daran, dass der Aufteilungsplan nicht die Aufgabe hat, den Nutzungszweck festzulegen. Der Nutzungszweck kann der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung bzw. dem Teilungsvertrag entnommen werden.

Denken Sie an einen Immobilienverkauf, sollten Sie sich um den Aufteilungsplan bemühen und prüfen, ob alle wichtigen Angaben klar ersichtlich sind. Interessenten möchten wissen, wie groß die zu veräußernde Eigentumswohnung ist, in welcher Etage sie sich befindet und ob sie eventuell an einer stark befahrenen Straße liegt.

Wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihres Wohneigentums beauftragen, beschaffen wir als Immobilienmakler alle notwendigen Unterlagen zur  Immobilie. Hier können Sie sich über unsere umfangreiche Dienstleistung informieren. Selbstverständlich können Sie uns gerne telefonisch oder per E-Mail kontaktieren. Sehr gerne beantworten Sie Ihre Fragen rund um Immobilien.

Welche Angaben enthält der Aufteilungsplan?

Die gesamte Immobilie ist im Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 dargestellt. Es handelt sich dabei um Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Gesamteigentums. Für jede Eigentumswohnung ist ein eigenes Grundbuchblatt erforderlich. Jede Wohnung muss im Aufteilungsplan mit einer Ziffer bezeichnet werden. Diese Ziffern bilden die Bezugsgrundlage zur Bestimmung der Sondernutzungsrechte im Sinne von § 7 Wohneigentumsgesetz.

Im Aufteilungsplan finden sich sämtliche Sondereigentumseinheiten. Also auch die Einheiten, die nicht ausschließlich auf Wohnen beschränkt sind. Dem Aufteilungsplan kann man entnehmen, ob Kellerräume und Stellplätze für Fahrzeuge dazu gehören.

Alle weiteren Räumlichkeiten wie etwa Spitzböden, Kuppeln etc. müssen in den Grundrisszeichnungen enthalten sein.

Damit Interessenten sowie Eigentümer genau wissen, welche Flächen zu einer Sondereigentumseinheit oder zum Teileigentum gehören, müssen die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten durchnummeriert und farblich gekennzeichnet werden.

Besonders bei Spitzboden kann sich die Frage stellen, ob es sich um Sondereigentum oder Teileigentum handelt. Gehört der Spitzboden ausschließlich dem Eigentümer, der unter dem Spitzboden liegenden Räume besitzt? Vor allem bei Spitzböden, die nachträglich ausgebaut worden sind, können Probleme beim Verkauf bzw. Kauf entstehen. Daher gilt es vor dem Immobilienverkauf eine Klarheit zu verschaffen, in Bezug auf die Zugehörigkeit der Spitzböden sowie sonstigen Räume zum Gemeinschaftseigentum bzw. Sondereigentum.

Der Aufteilungsplan zusammen mit der Teilungserklärung stellen sicher, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Genüge getan wird. Der Aufteilungsplan erfüllt im Wohnungseigentumsrecht dieselbe Abgrenzungsfunktion wie das Liegenschaftskataster im Grundstücksrecht.

Da aus dem Aufteilungsplan die Zuordnung des Wohnraums hervorgeht, ist es möglich festzulegen, welchen Anteil ein Eigentümer zum Beispiel an der Sanierung von Gemeinschaftseigentum hat und wie die Kostenaufteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt. Zusammen mit der Teilungserklärung sowie dem Wohnungsgrundbuch ist es außerdem möglich, eine fundierte Wertermittlung der einzelnen Wohneinheiten oder des Gebäudes und Grundstücks zu erstellen.

Auf die Teilungserklärung achten

Der Aufteilungsplan kann gemäß § 7 des Wohneigentumsgesetzes nach einer Entscheidung der Landesregierung anstelle von einer Baubehörde auch von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für Bauwesen ausgefertigt und bescheinigt werden. Die einzelnen Einheiten müssen in sich abgeschlossen sein. Voraussetzung dafür ist eine Teilungserklärung (Teilungsvertrag) und der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan. Mit der Teilungserklärung erklärt der Grundstückseigentümer dem Grundbuchamt, dass das Wohngebäude in Wohneinheiten als Sondereigentum und damit verbundene Miteigentumsanteile geteilt wird. Beim Wohnungsverkauf bietet die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung wichtige Informationen für die potenziellen Käufer. Die zuständige Behörde prüft den Aufteilungsplan, der anschließend Bestandteil der Teilungserklärung wird.

Der Aufteilungsplan als Voraussetzung für den Wohnungsverkauf

Wenn eine Baufinanzierung beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines gewerblichen Teileigentums benötigt wird, gehört die Teilungserklärung zu den Urkunden, die der finanzierenden Bank vorgelegt werden müssen.

Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten ist, stellt der Aufteilungsplan die Grundvoraussetzung für den Wohnungsverkauf dar. Er informiert über die Abgeschlossenheit der Wohnungseinheiten sowie deren Größe und Position im Gebäude. Auch für die Baufinanzierung muss der Aufteilungsplan inkl. Teilungserklärung sowie das Grundbuch vorgelegt werden.