Lastenfrei oder nicht: alles wird im Kaufvertrag notariell beglaubigt

Die Lastenfreiheit einer Immobilie kann aus verschiedenen Gründen nicht gegeben und es können verschiedene Dienstbarkeiten eingetragen sein. Am häufigsten hat ein Besitzer seine Immobilie zum Erhalt eines Darlehens bei einer Bank mit einer Grundschuld belastet. Diese Grundschuld bleibt im Grundbuch so lange bestehen, bis der Eigentümer das Darlehen zurückgezahlt hat. Dann erhält der Immobilienbesitzer vom Darlehensgeber eine sogenannte Löschbewilligung.

Die Lastenfreiheit des Grundbuches wird auf diese Weise wieder hergestellt. Ein Notar muss in jedem Fall sicherstellen, dass die Immobilie beim Verkauf lastenfrei ist oder auch, dass der Käufer die Immobilie mit einer vereinbarten Belastung erwirbt beziehungsweise gewisse Beschränkungen oder Ausübungsverbote übernimmt.

Die Lastenfreiheit kann auf ganz verschiedene Weise eingeschränkt sein

Eine andere Art von Beschränkung beim Immobilienverkauf wäre, dass im Grundbuch ein Wohnrecht für dritte Personen eingetragen ist. Dieser Eintrag sichert den eingetragenen Personen das Wohnrecht auch bei einem Eigentümerwechsel. Diese Wohn- oder auch Nießrecht erhalten oftmals Eltern von ihren Kindern, wenn Ihnen das Elternhaus schon notariell übertragen wurde und sie nun die neuen Besitzer sind.

Das schließt jedoch keinesfalls aus, dass die Kinder die elterliche Immobilie veräußern wollen. Umgekehrt tragen nicht selten Eltern für ihre Kinder ein Wohnrecht ein, um ein Haus oder eine Wohnung später steuerbegünstigt übertragen zu können. Die Lastenfreiheit kann außerdem durch ein Wegerecht eingeschränkt sein, das beispielsweise einem Nachbarn zugesichert wurde, um auf sein eigenes Grundstück zu gelangen. Der Käufer muss dieses Wegerecht in den meisten Fällen übernehmen. Das muss jedoch nicht unbedingt nachteilig sein.

Interessierte Käufer können immer eine Lastenfreistellung beantragen

Der Verkauf einer Immobilie kann auch ohne vorhandene Lastenfreiheit vonstattengehen. Das geschieht primär dann, wenn ein Käufer stark an einer bestimmten Immobilie interessiert ist. Der Kaufinteressent kann und wird dann eine Lastenfreistellung beantragen, um die gewünschte Immobilie ohne die bestehenden Lasten erwerben zu können. Eine Lastenfreistellung bezieht sich ausschließlich auf Belastungen durch Grundpfandrechte wie Grundschulden oder Hypotheken.

Für einen potenziellen Käufer gelten diese Grundpfandrechte des Immobilienverkäufers als Fremdbelastungen, die er nicht übernehmen muss. Durch eine Lastenfreistellung erfolgt eine Löschung dieser Fremdbelastungen. Ist die Lastenfreistellung erfolgt, kann der Verkäufer seine Immobilie lastenfrei an den Interessenten verkaufen.

Ein Antrag auf Lastenfreistellung im Interesse von Verkäufer und Käufer

Einen Antrag auf Lastenfreistellung stellt fast immer der potenzielle Käufer, da es vorrangig in seinem Interesse liegt, eine Immobilie mit verbürgter Lastenfreiheit zu erwerben. Der Antrag wird im Regelfall beim Notar im Rahmen der Beglaubigung des Kaufvertrages gestellt. Eine Lastenfreistellung ist jedoch auch noch nach dem Immobilienverkauf möglich. Dieser Weg ist jedoch wesentlich komplizierter und mühsamer.

Der Immobilienkäufer muss in diesem Fall detailliert nachweisen, dass die Fremdbelastungen vom Vorbesitzer stammen. Hat der Käufer wie üblich vor dem Kauf eine Lastenfreistellung beantragt, liegt es zunächst beim Verkäufer, die Lastenfreiheit wieder herzustellen. Im Normalfall ist der Verkäufer dazu jedoch nicht in der Lage, denn sonst hätte er seine Immobilie schließlich nicht belastet. Weitere Schritte leitet nun der Notar in die Wege.

Der Notar ist nun für die Lastenfreistellung der Immobilie zuständig

Der Notar ist nun für die Lastenfreistellung der Immobilie zuständig und übernimmt dafür die Funktion eines Treuhänders. Der Notar bekommt zunächst vom Immobilienkäufer den vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie ausgehändigt. Als Nächstes gleicht der Notar die Belastung der Immobilie beim entsprechenden Kreditgeber aus. Im Gegenzug bekommt der Verkäufer von der Bank die Löschbewilligung für das Grundbuch, die er jedoch selbst einholen und an den Notar weiterleiten muss. Den Rest des Kaufpreises erhält dann ebenfalls der Immobilienverkäufer. Die Lastenfreistellung wird durch den Notar im Kaufvertrag festgehalten. Die Lastenfreiheit der Immobilie ist damit wieder hergestellt.

Was eine Lastenfreistellung kosten kann und wer dafür zahlen muss

Die Kosten für eine Lastenfreistellung zahlt der Immobilienverkäufer, wenn keine andere Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer getroffen wurde. Die Kosten für eine Lastenfreistellung setzen sich aus den Notarkosten, den tariflichen Kosten für eine Löschung der Grundschuld im Grundbuch der Immobilie sowie dem Teil des Kaufpreises zusammen, der für den Schuldenausgleich bei der Bank zur Tilgung des Kredits benötigt wird. Die Kosten für das Honorar des Notars und die Löschung der Grundschuld im Grundbuch der betreffenden Immobilie orientieren sich immer an der Höhe der Grundschuld.

Dabei sind die Notarkosten tariflich im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt, das bundesweit gilt. Es handelt sich je nach Höhe der Grundschuld um einen Betrag von mehreren hundert Euro. Etwa die Hälfte des Gesamtbetrages erhält das Grundbuchamt für die durchgeführte Löschung des Lasteneintrags und die Wiederherstellung der Lastenfreiheit. Die Lastenfreistellung ist in jedem Fall ein gangbarer Weg für all jene, die eine belastete Immobilie verkaufen möchten und auch ein faires Prozedere für einen potenziellen Käufer, der nicht bereit ist, die Altlasten des Vorbesitzers zu übernehmen.

Der Immobilienmakler unterstützt für einen fairen Verkauf und Kauf

Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, sollte sich auf einen kompetenten Immobilienmakler verlassen können. Man muss selbst kein Experte auf dem Gebiet des Immobilienhandels sein, egal ob es um einen Kauf oder Verkauf geht. Ein Notar muss bei einem Immobilienverkauf in jedem Fall hinzugezogen werden, damit der Besitzerwechsel mit einem notariellen Kaufvertrag rechtlich einwandfrei erfolgt. Dabei ist es vollkommen unerheblich, ob die betreffende Immobilie über Lastenfreiheit verfügt oder nicht. Die Klausel, welche besagt, dass eine Liegenschaft lastenfrei übergeben wird, ist bei den meisten Immobilientransaktionen üblich, aber sie ist nicht zwingend.

Jeder Käufer muss sich aber in jedem Fall über eventuell bestehende Grundstückslasten informieren. Ein kompetenter Immobilienmakler wird das ohnehin für seine Kunden übernehmen und die beste Lösung für Käufer und Verkäufer finden. Bei Hypotheken oder Grundschulden sollte in jedem Fall eine Lastenfreiheit herbeigeführt werden. Sollten Rechte Dritter, Ausübungsverbote oder andere Beschränkungen vorliegen, kann ebenfalls versucht werden, diese unwirksam zu machen. In manchen Fällen ist es jedoch unvermeidlich, dass diese Verpflichtungen von einem neuen Eigentümer mit übernommen werden müssen.