Vorfälligkeitsentschädigung und Rechte der Kreditnehmer bei Immobilienkrediten

Immobilienfinanzierungen sind mit langfristigen Zinsbindungen verbunden. Dies ist sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber vom Vorteil, denn so haben beide Vertragspartner mit festgelegten Raten eine gute Planungssicherheit.
Kreditnehmen können unter bestimmten Umständen das Immobiliendarlehen kündigen und den Kredit früher als vereinbart an die Bank zurückzahlen, also bereits vor Ablauf der Zinsbindung. Der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf reichen aus, um eine vorzeitige Kreditablösung von dem Finanzinstitut zu verlangen.

Die Bank ist berechtigt, eine Entschädigung hierfür zu verlangen, da sie das Geld nicht zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie für die erteilte Darlehenssumme während der restlichen Zinsbindung bekommen hätte. Die Höhe der Entschädigung, auch Vorfälligkeitszinsen genannt, häng von der Zinshöhe ab, den eine Bank für die Ersatzanlage zugrunde legt. Der Bundesgerichtshof (BGB) hat entschieden, dass die Kreditinstitute für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Rendite für Pfandbriefe heranziehen müssen.

Wenn der Kreditnehmer einen Vertrag über ein Darlehen abgeschlossen hat, aber den Kredit nicht in Anspruch genommen hat, darf die Bank für die entgangenen Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Für die Ermittlung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind folgende Daten notwendig: der Ablösetermin, die Höhe der Restschuld zum Ablösetermin, der Zinssatz, die Monatsrate sowie das Ende der Zinsbindung. Auch die maximale Höhe der Sondertilgungen ist relevant, wenn Ihnen dieses Recht in dem Darlehensvertrag einberaumt wurde. Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass Sondertilgungsrechte berücksichtigt werden müssen, selbst wenn sie bisher nicht von dem Darlehensnehmer in Anspruch genommen wurden.

Die Berechnung des Zinsverschlechterungsschadens ist sehr komplex, daher sollten sich Darlehensnehmer nicht auf die Bank verlassen. Sie sollten auf alle Fälle auf eine kompetente Beratung zurückzureichen, um die Zahlungen möglichst zu reduzieren. Den Kampf gegen Banken und Versicherer allein aufzunehmen, entspricht vielfach in etwa dem gegen Windmühlen.

Die Aussichten auf Erfolg sind zwar äußerst attraktiv, benötigen aber zur erfolgreichen Umsetzung eine erfahrenen anwaltliche Begleitung in Form einer sorgfältigen juristischen Prüfung der abgeschlossenen Verträge und die (realistische) Berechnung möglicher Ansprüche. Ohne Begleitung eines erfahrenen Rechtsanwalts im Banken- und Kapitalmarktrecht sollte hier niemand auf eigene Faust agieren!

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Vollständigkeitshalber möchten wir darauf hinweisen, dass viele Halbwahrheiten und Mythen insbesondere zum Thema „Rückabwicklung Lebensversicherung“ kursieren. Theoretisch kann sich natürlich jeder Kunde direkt um die Rückabwicklung kümmern. Auch hier können Ihnen unsere Partner weiter helfen.

Wann dürfen die Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen?

Wenn die Bank einen bestehenden Immobilienkredit kündigt

Bleiben die Raten für einen Immobilienkredit aus, dann kündigt die Bank den Darlehensvertrag. In diesem Fall darf das Kreditinstitut keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wenn der Zinssatz variabel ist

Das ist ebenfalls ein Grund, bei dem die Banken keine Gebühren bei einer vorzeitigen Tilgung berechnen dürfen. Im Klartext bedeutet dies, dass die Zinssätze in regelmäßigen Abständen dem aktuellen Zinsniveau angepasst werden. Wurde ein solcher Darlehensvertrag abgeschlossen, darf ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.

Wenn die Immobilie durch ein Bauspardarlehen finanziert wurde

Ein Bauspardarlehen kann im Gegensatz zur Hypothekenfinanzierung jederzeit teilweise oder ganz getilgt werden. Es müssen weder Fristen eingehalten werden, noch fallen zusätzliche Gebühren an. Diese Möglichkeit der Sondertilgung ist in den allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge bei den Bausparkassen vermerkt.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Objekttausch

Nehmen wir einmal an, dass der Grund für die Veräußerung der Neukauf eines anderen Objektes ist, das wieder durch die gleiche Bank finanziert wird. In diesem Fall berechnet das Geldinstitut ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie hat dadurch keinen Zinsverlust, denn es wird ein neues Immobiliendarlehen bei der gleichen Bank abgeschlossen.

Der Immobilienkredit wird durch den neuen Käufer beim Immobilienverkauf übernommen

Der Idealfall tritt dann ein, wenn der neue Käufer beim Immobilienverkauf den Darlehensvertrag des Verkäufers übernimmt. Die Bank muss allerdings mit dieser Verfahrensweise einverstanden sein. Der Käufer muss über ein geregeltes Einkommen verfügen und benötigt eine gute Bonität. Das Einkommen muss eine entsprechende Höhe haben, um die monatlichen Lebenshaltungskosten zu bewältigen und auch noch die Raten für das Darlehen zahlen zu können.

Die Berechnung der Banken sollte durch Fachleute überprüft werden

Liegen keine der oben genannten Gründe vor und berechnet die Bank tatsächlich eine Vorfälligkeitsentschädigung, dann sollte diese durch Fachleute überprüft werden. Unabhängige Rechts- und Finanzexperten überprüfen diese Berechnungen.

Gut zu wissen

Unabhängig von der Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank beim Immobilienverkauf die Kündigung des Kredits nicht verweigern. Fällt die Immobilie weg, ist das Darlehen auch nicht mehr gesichert. Eine Bank darf eine Kündigung auch nicht verweigern, wenn der Kreditnehmer den bestehenden Kredit aufstocken wollte und die Bank dieses abgelehnt hat und der Kreditnehmer bei einer anderen Bank das Darlehen erhalten hat. Dieser Fall trifft ein, wenn ein Anbau oder eine Modernisierung geplant ist.

Vorsicht bei einer Umschuldung

Bietet eine Bank einen besseren Zinssatz als das bisherige Kreditinstitut an, dann kann die Bank sogar eine Kreditkündigung ablehnen. Kommt der Kreditnehmer unverhofft zu einer größeren Erbschaft und will damit den Kredit vorzeitig tilgen, dann ist der Kreditnehmer auf die Kulanz der Bank angewiesen. Sollte die Bank einverstanden sein, dann wird nicht nur der Restbetrag fällig, sondern auch eine Vorfälligkeitsentschädigung. Weitere Informationen zur Umschuldung von Altkrediten finden Sie in diesem Fachartikel.

Kann die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer abgesetzt werden?

Wenn Sie den Kredit für die selbst genutzte Immobilie früher zurückzahlen und der Bank dadurch ein Zinsschaden entsteht, den sie Ihnen in Form von Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt, dann können diese Kosten meistens nicht steuerlich abgesetzt werden.

Wenn Sie jedoch als Vermieter eine Baufinanzierung aufgenommen haben, um eine vermietete Immobilie zu kaufen, dann können die Zinsen als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Denn es besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Zinsen und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Außerdem ist es möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten anzugeben. Denn die Entschädigung ist ein Nutzungsentgelt für das Darlehen. Entscheidend ist, dass der Kredit wegen einer Umschuldung vorzeitig getilgt wurde. Wenn die Immobilie allerdings verkauft wurde, dann kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13). Denn die Zahlung der Entschädigung wurde durch die Veräußerung verursacht und nicht durch die Vermietung bzw. Verpachtung – so die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 6. Dezember 2005, Az. VIII R 34/04).

Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkaufen, dann muss der Gewinn versteuert werden (Spekulationssteuer). Die Vorfälligkeitsentschädigung kann in der Steuererklärung nicht unter den Werbungskosten aufgeführt werden, aber eine Berücksichtigung als Veräußerungskosten ist möglich.

So kann der Veräußerungsgewinn, der versteuert werden muss, gesenkt werden (§23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Veräußerungserlös wird steuerpflichtig, daher können die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Veräußerung getätigt werden, die Einkommensteuer mindern.

Fazit zur Vorfälligkeitsentschädigung

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet“ gilt auch für Immobilienfinanzierungen. Hier handelt es sich um langfristige Darlehen, die in der Regel mit einer Zinsbindungsfrist behaftet sind. Die Gestaltung der Kreditverträge kann variieren, deswegen ist es ratsam, einen Experten zur Rate zu ziehen, um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Vertragskündigung überprüfen zu lassen.Selbst wenn das Geldhaus im Prinzip einen Anspruch an eine Vorfälligkeitsentschädigung hat, muss die geforderte Summe noch lange nicht richtig sein. Außerdem können formelle Fehler in den Verträgen sein (z. B. fehlerhafte Widerrufsbelehrung), wodurch sich die Vorfälligkeitsentschädigung gänzlich vermeiden lässt.

Wenn Sie feststellen, dass Sie zu Unrecht eine Entschädigung an die Bank geleistet haben, können Sie die Erstattung des bereits bezahlten Betrages verlangen – zuzüglich Zinsen. Dies gilt, wenn das Kreditinstitut im Vertrag unzureichend über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informierte oder falsch gerechnet hat.

Allerdings sollten Sie die Verjährungsfrist beachten. In der Regel liegt sie bei drei Jahre, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem die Vorfälligkeitsentschädigung beglichen wurde. Kontaktieren Sie uns und unsere Partner helfen Ihnen in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung.