{"id":2542,"date":"2026-01-28T18:11:32","date_gmt":"2026-01-28T17:11:32","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/?post_type=immobilienlexikon&#038;p=2542"},"modified":"2026-03-31T18:02:21","modified_gmt":"2026-03-31T16:02:21","slug":"instandhaltungskosten","status":"publish","type":"immobilienlexikon","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/instandhaltungskosten\/","title":{"rendered":"Maintenance costs"},"content":{"rendered":"<p><strong>Was sind Instandhaltungskosten? Instandhaltungskosten sind jene Kosten, welche f\u00fcr die Erhaltung eines funktionsf\u00e4higen und nutzbaren Zustandes einer Immobilie anfallen. Derartige Instandhaltungsma\u00dfnahmen lassen sich in vier unterschiedliche Kategorien einteilen: Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung.<\/strong><\/p>\n<h2>F\u00fcr welche Bereiche der Immobilie fallen Instandhaltungskosten an?<\/h2>\n<p>Im Laufe der Zeit verschlechtert sich der Zustand einer jeden Immobilie. Dies kann zum einen durch regul\u00e4re Alterungsprozesse sowie Verwitterung geschehen. Wird eine Immobilie genutzt, kommt es jedoch gleichfalls zu einer allm\u00e4hlichen Abnutzung. Sch\u00e4den an der Immobilie k\u00f6nnen sowohl an der Fassade und dem Dach als auch im Mauerwerk und im Innenbereich auftreten.<\/p>\n<p>Welche Instandsetzungskosten konkret anfallen und, wann diese f\u00e4llig werden, h\u00e4ngt zum Teil von der Art der Nutzung sowie der Bauweise und Bausubstanz ab. Eine entscheidende Rolle spielt hierbei jedoch, um welchen Teil der Immobilie es sich handelt. Manche Teilbereiche m\u00fcssen \u00f6fter instand gesetzt werden als andere. Grob ist eine Unterteilung in die folgenden drei zeitlichen Kategorien m\u00f6glich.<\/p>\n<p><strong>Alle 5 bis 15 Jahre:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Anstriche und Tapeten innen<\/li>\n<li>Au\u00dfenanstriche an Au\u00dfent\u00fcren, Fassaden und Fenstern<\/li>\n<li>Dacheindeckungen bei Flachd\u00e4chern<\/li>\n<li>Elektro-Warmwasserbereiter<\/li>\n<li>Fu\u00dfbodenbel\u00e4ge aus Textilien<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Alle 15 bis 30 Jahre:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Au\u00dfenverglasungen<\/li>\n<li>Dachanschl\u00fcsse aus Zinkblech<\/li>\n<li>Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech<\/li>\n<li>Elektronische Regeleinrichtungen<\/li>\n<li>Heizkessel und Heizthermen<\/li>\n<li>Kunststoffbodenbel\u00e4ge innen<\/li>\n<li>Plattenbekleidungen au\u00dfen<\/li>\n<li>Stahl-Heizradiatoren<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Alle 30 bis 50 Jahre:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Abdichtung von Au\u00dfenbauteilen mit Fugenmassen<\/li>\n<li>Au\u00dfenwandputz und Wandbekleidungen<\/li>\n<li>Ausstattung von B\u00e4dern und K\u00fcchen<\/li>\n<li>Dacheindeckungen und Dachanschl\u00fcsse<\/li>\n<li>Elektroinstallationsnetz mit Dosen und Schaltern<\/li>\n<li>Fenster und Au\u00dfent\u00fcren<\/li>\n<li>Fliesen und Plattenbodenbel\u00e4ge innen<\/li>\n<li>Heizungsrohrnetz<\/li>\n<li>Kamink\u00f6pfe \u00fcber dem Dach<\/li>\n<li>Sanit\u00e4rleitungsnetz f\u00fcr B\u00e4der und K\u00fcchen<\/li>\n<\/ul>\n<p>Teile des Wand- und Deckenputzes innen<\/p>\n<h2>Wie hoch sollten die Instandhaltungsr\u00fccklagen sein?<\/h2>\n<p>Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hat als Mitglied in einer Eigent\u00fcmergemeinschaft die Pflicht, \u00fcber das Hausgeld an der Bildung von I<a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/instandhaltungsruecklage\/\">nstandhaltungsr\u00fccklagen<\/a>\u00a0mitzuwirken. Die Grundlage f\u00fcr diese Regelung ist das\u00a0<a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/wohnungseigentumsgesetz\/\">Condominium Act<\/a>\u00a0(WEG). Es existiert jedoch keine feste Vorgabe, wie hoch die Instandhaltungsr\u00fccklage sein muss. Diese Entscheidung wird von der jeweiligen Eigent\u00fcmergemeinschaft getroffen.<\/p>\n<p>Eine Ausnahme hierzu bildet der soziale Wohnungsbau, bei welchem gem\u00e4\u00df der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes Instandhaltungsr\u00fccklagen in festgeschriebener H\u00f6he gebildet werden m\u00fcssen. Die H\u00f6he richtet sich dabei nach dem Alter der betreffenden Immobilie. F\u00fcr Wohngeb\u00e4ude, die maximal 21 Jahre alt sind, bel\u00e4uft sich die Instandhaltungsr\u00fccklage auf 7,10 EUR pro Quadratmeter im Jahr. Bei Geb\u00e4uden zwischen 22 und 31 Jahren sind es 9,00 EUR pro Quadratmeter im Jahr. Ist das Wohngeb\u00e4ude bereits \u00e4lter als 32 Jahre, sind schlie\u00dflich 11,50 EUR pro Quadratmeter im Jahr vorgeschrieben.<\/p>\n<p>Manche Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften orientieren sich am obigen Rahmen. Eine Alternative hierzu ist die sogenannte Peterssche Formel. Im Gegensatz zu der Tabelle f\u00fcr den sozialen Wohnungsbau orientiert sich diese nicht am Alter der Immobilie. Stattdessen werden die Herstellungskosten als Ma\u00dfstab genommen.<\/p>\n<p>Hierf\u00fcr nimmt man die Herstellungskosten des Geb\u00e4udes pro Quadratmeter, multipliziert diese mit dem Faktor 1,5 und dividiert durch 80. Das Ergebnis ist eine n\u00e4herungsweise Sch\u00e4tzung der Instandhaltungskosten pro Quadratmeter Fl\u00e4che, die zusammengenommen in den n\u00e4chsten 80 Jahren f\u00fcr das Geb\u00e4ude anfallen werden. Anschlie\u00dfend sollte die Eigent\u00fcmergemeinschaft rund 70 Prozent des ausgerechneten Betrages pro Jahr und Quadratmeter zur Seite legen.<\/p>\n<p>Kritiker bem\u00e4ngeln jedoch die relativ hohen Kosten, welche durch die Peterssche Formel auf die Eigent\u00fcmer zukommen. Die Wahrscheinlichkeit, dass durch die Formel s\u00e4mtliche Kosten abgedeckt werden, ist zwar sehr hoch, jedoch scheitert die Durchf\u00fchrung in der Praxis meist an den zu hohen j\u00e4hrlichen Kosten f\u00fcr die R\u00fccklage.<\/p>\n<p>Im Gegensatz zu Eigent\u00fcmergemeinschaften sind Hausbesitzer nicht zur Bildung einer R\u00fccklage f\u00fcr die Instandhaltungskosten verpflichtet. Um zu verhindern, dass innerhalb kurzer Zeit zu hohe Kosten bew\u00e4ltigt werden m\u00fcssen, sollten sich Hausbesitzer dennoch um die Bildung einer ad\u00e4quaten R\u00fccklage k\u00fcmmern. Der Verband privater Bauherren (VPB) empfiehlt, dass pro Quadratmeter und Monat mindestens 1 EUR f\u00fcr Instandhaltungen zur\u00fcckgelegt werden sollte. Diese Empfehlung ist unabh\u00e4ngig vom jeweiligen Alter der Immobilie.<\/p>\n<h2>Wie unterscheiden sich Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten?<\/h2>\n<p>Als Instandhaltungsma\u00dfnahmen werden in erster Linie regelm\u00e4\u00dfige Reparaturen und Wartungen sowie vorbeugende Ma\u00dfnahmen verstanden. Der Schwerpunkt liegt dabei auf den regelm\u00e4\u00dfigen Abst\u00e4nden, in denen diese Ma\u00dfnahmen an einer Immobilie erforderlich werden. Die behobenen Sch\u00e4den entstehen dabei meist durch Alter, Witterung oder Abnutzung. Eine Instandhaltung zielt auf den Erhalt der Funktionsf\u00e4higkeit und Nutzbarkeit einer Immobilie ab.<\/p>\n<p>Im Vergleich dazu dient eine Instandsetzung der Wiederherstellung eines vorherigen Zustandes. Als Zielvorgabe f\u00fcr Instandsetzungsma\u00dfnahmen dient dabei oftmals ein vertraglich festgelegter Zustand. Eine Instandsetzung kann notwendig werden, wenn an einem bestimmten Teil der Immobilie ein nachhaltiger Schaden entstanden ist.<\/p>\n<p>Eine genaue Abtrennung der beiden Begriffe gestaltet sich in der Realit\u00e4t jedoch oftmals schwierig. So k\u00f6nnen kleinere Besch\u00e4digungen, die einem vertraglich festgelegten Zustand zuwiderlaufen, dennoch im Rahmen der Instandhaltung ausgebessert werden.<\/p>\n<p>Als bestes Unterscheidungsmerkmal dient die Abgrenzung zwischen Vorsorge einerseits und der Behebung eines bereits entstandenen Schadens zur Wiederherstellung des vertraglich festgelegten Zustandes:<\/p>\n<p>M\u00fcssen beispielsweise Reparaturen an einem Dach vorgenommen werden, um schlimmeren Sch\u00e4den vorzubeugen, handelt es sich bei den entstehenden Kosten um Instandhaltungskosten. Sind die Sch\u00e4den hingegen so weit fortgeschritten, dass eine Erneuerung des ganzen Daches notwendig ist, handelt es sich um Instandsetzungskosten.<\/p>\n<p>Ein anderes Beispiel: Die regelm\u00e4\u00dfigen Wartungsarbeiten an einer Heizanlage sch\u00fctzen vor Abnutzungseffekten und Alterserscheinungen. Daher z\u00e4hlen Wartungsarbeiten als Instandhaltung. Ist die Heizungsanlage hingegen komplett ausgefallen und muss ersetzt werden, um den vorherigen Zustand (funktionierende Heizung) der Immobilie wieder herzustellen, handelt es sich um eine Instandsetzung.<\/p>\n<h2>Sch\u00f6nheitsreparaturen und Modernisierungen nehmen eine Sonderrolle ein<\/h2>\n<p>In Abgrenzung zur Instandhaltung und Instandsetzung gibt es zum einen sogenannte Sch\u00f6nheitsreparaturen. Hierbei handelt es sich grunds\u00e4tzlich nur um oberfl\u00e4chliche Ma\u00dfnahmen wie das Tapezieren und Streichen von W\u00e4nden, T\u00fcren, B\u00f6den, Heizk\u00f6rpern, etc. Weiterhin z\u00e4hlen auch Modernisierungsma\u00dfnahmen, welche nicht auf den Erhalt oder die Reparatur der bestehenden Substanz abzielen, nicht zu den Instandhaltungsma\u00dfnahmen. Hierzu z\u00e4hlen beispielsweise Ma\u00dfnahmen, welche den Wohnkomfort verbessern oder Arbeiten, deren Ziel das Einsparen von Energie und Wasser ist.<\/p>\n<h2>Wer \u00fcbernimmt die Kosten?<\/h2>\n<p>Instandhaltungskosten sind vom Eigent\u00fcmer zu tragen. Sollte die Wohnung vermietet werden, muss daher der Vermieter f\u00fcr die anfallenden Kosten aufkommen. Auch Instandsetzungskosten sind meistens vom Vermieter zu zahlen. Eine Ausnahme ist, wenn der Mieter nachweislich selbst f\u00fcr die entstandenen Sch\u00e4den verantwortlich ist. Sch\u00f6nheitsreparaturen sind \u00fcblicherweise im jeweiligen Mietvertrag geregelt. Formal z\u00e4hlen die hierdurch entstandenen Kosten nicht zu den Instandhaltungskosten. Die meisten Vereinbarungen sehen daher vor, dass solche Arbeiten vom Mieter zu tragen sind. Modernisierungskosten k\u00f6nnen vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden. Hierbei kommt es jedoch \u00f6fter zu Streitigkeiten, welche Ma\u00dfnahmen als Modernisierung z\u00e4hlen und welche Arbeiten in Wirklichkeit der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dienen.<\/p>\n<h2>Wie lassen sich Instandsetzungskosten von der Steuer absetzen?<\/h2>\n<p>S\u00e4mtliche Instandhaltungskosten sind vom Prinzip her steuerlich absetzbar. Es gibt jedoch Einschr\u00e4nkungen.<\/p>\n<p>In den ersten drei Jahren nach Fertigstellung werden die Kosten f\u00fcr Reparaturen und Sanierungen zusammengerechnet. \u00dcbersteigen diese in den drei Jahren 15 Prozent der urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes, z\u00e4hlen sie nicht als Instandhaltungskosten, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Um steuerlich profitieren zu k\u00f6nnen, sollten Eigent\u00fcmer Sanierungsarbeiten daher bei entsprechend hohen Kosten zeitlich verteilen, um nicht die 15-Prozent-Grenze zu \u00fcberschreiten.<\/p>\n<p>Eine weitere Ausnahme stellen Renovierungen dar, die ein unbewohnbares Geb\u00e4ude erst wieder bewohnbar machen. Auch hierbei handelt es sich nicht um steuerlich absetzbare Instandhaltungskosten.<\/p>\n<p>Die Mieter haben zudem auch die M\u00f6glichkeit, bestimmte Instandhaltungskosten steuerlich geltend zu machen. Voraussetzung ist, dass in der Nebenkostenabrechnung haushaltsnahe Dienstleistungen wie Hausmeisterarbeiten, Hausreinigungen oder Gartenarbeiten aufgef\u00fchrt sind. Der Personalkostenanteil muss jedoch explizit in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen sein.<\/p>","protected":false},"featured_media":2562,"template":"","meta":{"_acf_changed":false},"class_list":["post-2542","immobilienlexikon","type-immobilienlexikon","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon\/2542","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon"}],"about":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/immobilienlexikon"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2562"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2542"}],"curies":[{"name":"WP","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}