{"id":2543,"date":"2026-01-28T18:12:44","date_gmt":"2026-01-28T17:12:44","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/?post_type=immobilienlexikon&p=2543"},"modified":"2026-03-02T15:25:47","modified_gmt":"2026-03-02T14:25:47","slug":"instandhaltungsruecklage","status":"publish","type":"immobilienlexikon","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/instandhaltungsruecklage\/","title":{"rendered":"Maintenance reserve"},"content":{"rendered":"

Die H\u00f6he der Instandhaltungsr\u00fccklage ist nicht nur f\u00fcr den Verk\u00e4ufer, sondern auch f\u00fcr den K\u00e4ufer von entscheidender Bedeutung. Die Instandhaltungsr\u00fccklage \u2013 auch Erhaltungsr\u00fccklage oder Erneuerungsfonds genannt \u2013 steht bei der Eigent\u00fcmerversammlungen oft im Mittelpunkt. Es ist ein umfangreiches und wichtiges Thema in jeder Wohnungseigentumsanlage, das gerade bei neuen Eigent\u00fcmern Fragen aufwirft. Hier beantworten wir Ihre Fragen. Welchen Zweck erf\u00fcllt die Instandhaltungsr\u00fccklage? Wie wird die R\u00fccklage berechnet? Wof\u00fcr wird das Geld verwendet? Au\u00dferdem m\u00f6chten viele Verk\u00e4ufer wissen, was beim Wohnungsverkauf mit der Instandhaltungsr\u00fccklage geschieht. Wir informieren Sie umfassend und kompetent.<\/strong><\/p>\n

Was versteht man unter dem Begriff Instandhaltungsr\u00fccklage?<\/h2>\n

Jedes Geb\u00e4ude unterliegt einem Alterungsprozess. Daher ist es notwendig, den Verfall zu verhindern und die langfristige wirtschaftliche Nutzung zu gew\u00e4hrleisten. Dies geschieht durch Sch\u00f6nheitsreparaturen, Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung, Energieeinsparung und Sanierung. Hier kommt die R\u00fccklage zum Einsatz.<\/p>\n

Bei der Instandhaltungsr\u00fccklage handelt es sich um eine\u00a0gesetzlich vorgeschriebene R\u00fcckstellung<\/strong>\u00a0eines angemessenen Geldbetrags. Die Geldsumme wird durch jeden einzelnen Wohnungseigent\u00fcmer monatlich eingespart, damit k\u00fcnftige Instandsetzung, Instandhaltung und Reparaturen am\u00a0Common property<\/a>\u00a0durchgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen. Die Instandhaltungsr\u00fcckstellung ist also\u00a0nicht f\u00fcr Reparaturen oder Instandhaltungen am\u00a0Exclusive property<\/a>\u00a0oder Teileigentum<\/strong>\u00a0vorgesehen. Daf\u00fcr muss jeder Eigent\u00fcmer selbst sorgen und aufkommen. Somit ist die Instandhaltungsr\u00fccklage der Gemeinschaft ein finanzieller Puffer. Im Rahmen der Eigent\u00fcmerversammlung entscheiden die Eigent\u00fcmer gemeinsam, wie die Erhaltungsr\u00fccklage verwendet wird.<\/p>\n

In dem aktualisierten\u00a0Condominium Act<\/a>\u00a0vom 01. Dezember 2020 ist von Erhaltungsr\u00fccklage die Rede (\u00a7 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) anstatt von Instandhaltungsr\u00fcckstellung, wie es in den fr\u00fcheren Fassungen des Gesetzes der Fall war.<\/p>\n

Die H\u00f6he der Instandhaltungsr\u00fccklage sollte angemessen sein<\/h2>\n

Der Gesetzgeber verpflichtet die Eigent\u00fcmergemeinschaft eine angemessene\u00a0Instandhaltungsr\u00fccklage, genannt auch Instandhaltungsr\u00fcckstellung zu bilden<\/strong>\u00a0(WEG \u00a7 21 Abs. 5 Nr. 4). Die H\u00f6he der eingesparten\u00a0Maintenance costs<\/a>\u00a0hat Einfluss auf den Wert der Eigentumswohnung. Dabei sollte der Zustand des Gemeinschaftseigentums sowie die anstehenden Renovierungen in Betracht gezogen werden.<\/p>\n

Vorgaben f\u00fcr die H\u00f6he der Instandhaltungskosten gibt der Gesetzgeber\u00a0nur f\u00fcr den sozialen Wohnungsbau<\/strong>. Bei der Berechnung ist das Alter der Immobilie ausschlaggebend, denn je \u00e4lter die Immobilie, desto h\u00f6her der Erhaltungsaufwand.<\/p>\n

Bei Immobilien, die max. 21 Jahre alt sind, werden 7,10 EUR pro Quadratmeter (ohne Aufzug) und 8,10 EUR pro Quadratmeter (mit Aufzug) angesetzt. Wenn das Mehrfamilienhaus zwischen 22 und 31 Jahre alt ist, dann werden 9 EUR pro Quadratmeter (ohne Aufzug) und 10 EUR pro Quadratmeter (mit Aufzug) gerechnet. Bei H\u00e4usern, die \u00e4lter als 32 Jahre sind, wird eine Instandhaltungsr\u00fccklage in H\u00f6he von 11,50 EUR pro Quadratmeter (ohne Aufzug) und 12,50 EUR pro Quadratmeter (mit Aufzug) erhoben.<\/p>\n

Bei Eigentumswohnungen, die nicht zum sozialen Wohnungsbau geh\u00f6ren,\u00a0entscheidet die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft mehrheitlich, \u00fcber die H\u00f6he der R\u00fccklage<\/strong>. Es ist vorteilhaft, eine ausreichende Instandhaltungsr\u00fccklage zu bilden. Als Ma\u00df f\u00fcr die Mindesth\u00f6he der R\u00fcckstellung werden die in \u00a7 28 Abs. 2II Berechnungsverordnung festgelegten Instandhaltungspauschalen (jetzt indexiert) angesehen.<\/p>\n

Die H\u00f6he der Instandhaltungsr\u00fccklage kann zum Beispiel durch die sogenannte peterssche Formel festgelegt werden. Diese lautet:
\n(Herstellungskosten \/ reine Baukosten je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che x 1,5) : 80 Jahre<\/p>\n

Beispiel:<\/strong>
\nBei Herstellungskosten\/m\u00b2\u00a0von 1.000 EUR ergibt sich eine j\u00e4hrliche R\u00fcckstellung von 18,75 EUR\/m\u00b2\u00a0Wohnfl\u00e4che und Jahr.<\/p>\n

Die Formel eignet sich sehr gut zu einer Orientierung, denn meistens fallen die Betr\u00e4ge zu hoch aus und die monatlichen Hausgeldzahlungen w\u00fcrden zu einer zu gro\u00dfen Belastung f\u00fcr die Eigent\u00fcmer werden. Die Bildung einer Instandhaltungsr\u00fccklage in angemessener H\u00f6he wird als Ma\u00dfnahme ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung von den Eigent\u00fcmern mehrheitlich beschlossen.<\/p>\n

Der Verwalter sollte in der Lage sein, den Erhaltungsaufwand vorausschauend abzusch\u00e4tzen und den Eigent\u00fcmern angemessene Vorschl\u00e4ge zur Ansparung unterbreiten, um eventuelle\u00a0Sonderumlagen<\/a>\u00a0sp\u00e4ter zu vermeiden. Mithilfe eines\u00a0Jahreswirtschaftsplans<\/a>\u00a0lassen sich die anstehenden Ma\u00dfnahmen erfassen, denn im Jahreswirtschaftsplan werden alle Ausgaben und Einnahmen der Eigent\u00fcmergemeinschaft aufgelistet.<\/p>\n

Wenn die Wohnungseigent\u00fcmer die Vorschl\u00e4ge der Hausverwaltung ablehnen, kann der Verwalter verlangen, einen entsprechenden Hinweis in das Versammlungsprotokoll aufzunehmen. Dieser kann zum Beispiel wie folgt lauten: \u201eDer Verwalter wies darauf hin, dass die Instandhaltungsr\u00fccklage unangemessen niedrig ist und nach seiner Meinung f\u00fcr eine ordnungsm\u00e4\u00dfige Verwaltung \u2026 Euro betragen sollte.\u201c<\/p>\n

In der Regel beeinflusst der Miteigentumsanteil die H\u00f6he der Instandhaltungsr\u00fccklage und der \u00fcbrigen Hausgeldzahlungen.<\/p>\n

F\u00fcr welche Ma\u00dfnahmen darf die Instandhaltungsr\u00fccklage verwendet werden?<\/h2>\n

Die Instandhaltungsr\u00fccklage muss\u00a0immer zweckgebunden verwendet<\/strong>\u00a0werden. Sie ist f\u00fcr die\u00a0Erhaltung und Modernisierung von Gemeinschaftseigentum<\/strong>\u00a0vorgesehen. Dazu geh\u00f6ren unter anderem Dachreparaturen, Malerarbeiten im Treppenhaus, Beseitigung von Sch\u00e4den an der Fassade, Erneuerung der Fenster, Modernisierung des Aufzugs oder Erneuerung der Heizungsanlage. Bei Unsicherheiten kann die\u00a0Deed of partition<\/a>\u00a0zur Rate gezogen werden. Darin wird definiert, was zum\u00a0Exclusive property<\/a>\u00a0und was zum Gemeinschaftseigentum geh\u00f6rt. Eine Zweckentfremdung der R\u00fccklage f\u00fcr Zahlung der Geb\u00e4udeversicherung oder sonstigen Ausgaben ist nicht m\u00f6glich.<\/p>\n

Bei der Eigent\u00fcmerversammlung wird gemeinsam \u00fcber die genaue Verwendung der Instandhaltungsr\u00fccklage entschieden.<\/p>\n

Entwicklung der Instandhaltungsr\u00fccklage<\/h2>\n

Die Instandhaltungsr\u00fccklage wird von Eigent\u00fcmern\u00a0zusammen mit dem restlichen Hausgeld monatlich \u00fcberwiesen<\/strong>. \u00dcber die Entwicklung der Instandhaltungsr\u00fccklage gibt die Hausverwaltung in der\u00a0Jahresabrechnung<\/strong>\u00a0Auskunft. Beim\u00a0Sale<\/a>\u00a0einer Eigentumswohnung wird die Instandhaltungsr\u00fccklage an den Verk\u00e4ufer nicht ausgezahlt, denn es handelt sich um das\u00a0Verm\u00f6gen der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft als Verband<\/strong>. Sie geht an den K\u00e4ufer \u00fcber, solange er die erworbene Wohnung im Eigentum beh\u00e4lt.<\/p>\n

Instandhaltungsr\u00fccklage im Kaufvertrag beziffern<\/h2>\n

Es ist empfehlenswert, die H\u00f6he der Instandhaltungsr\u00fccklage\u00a0in dem Kaufvertrag zu beziffern<\/strong>\u00a0und so den Anteil am Verwaltungsverm\u00f6gen\u00a0steuerlich relevant<\/strong>\u00a0zu machen. Dies ist von Vorteil f\u00fcr den K\u00e4ufer, bei der Zahlung der\u00a0Real estate transfer tax<\/a>. Denn die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf den erworbenen Grundbesitz und die\u00a0Bezifferung der Instandhaltungsr\u00fccklage im Kaufvertrag f\u00fchrt zur Minderung der Grunderwerbsteuer<\/strong>. Denn bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer wird die Instandhaltungsr\u00fccklage vom Kaufpreis abgezogen. Diesen Vorteil sollte sich kein K\u00e4ufer entgehen lassen.<\/p>\n

Instandhaltungsr\u00fccklage als Werbungskosten absetzen<\/h2>\n

Vermieter k\u00f6nnen die Beitr\u00e4ge in den Erneuerungsfonds von der Steuer absetzen. Allerdings hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Ber\u00fccksichtigung an folgende Voraussetzung gekn\u00fcpft:\u00a0Zuerst muss das Geld f\u00fcr eine Instandhaltungsma\u00dfnahme ausgegeben werden,<\/strong>\u00a0damit der Betrag zu den Werbungskosten z\u00e4hlt.<\/p>","protected":false},"featured_media":2563,"template":"","meta":{"_acf_changed":false},"class_list":["post-2543","immobilienlexikon","type-immobilienlexikon","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon\/2543","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon"}],"about":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/immobilienlexikon"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2563"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2543"}],"curies":[{"name":"WP","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}