{"id":2547,"date":"2026-01-28T18:15:39","date_gmt":"2026-01-28T17:15:39","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/?post_type=immobilienlexikon&#038;p=2547"},"modified":"2026-03-31T18:26:46","modified_gmt":"2026-03-31T16:26:46","slug":"realteilung","status":"publish","type":"immobilienlexikon","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/realteilung\/","title":{"rendered":"Land division"},"content":{"rendered":"<p><strong>Es ist nicht selten erforderlich, ein Grundst\u00fcck zu teilen. Hierf\u00fcr gibt es unterschiedliche Motive. Doch auf jeden Fall bringt eine Teilung des Grundst\u00fccks auch grundlegende Ver\u00e4nderungen der Grundst\u00fccksrechte, wie sie im Grundbuch festgeschrieben sind, mit sich, da durch eine Realteilung zwei selbstst\u00e4ndige Grundst\u00fccke entstehen.<\/strong><\/p>\n<h2>Wann wird eine Realteilung eines Grundst\u00fccks vorgenommen?<\/h2>\n<p>Eine Grundst\u00fccksteilung kann zum Beispiel in Betracht gezogen werden, wenn:<\/p>\n<ul>\n<li>ein Teil des\u00a0<strong>Grundst\u00fccks verkauft werden soll<\/strong>, weil man Geld ben\u00f6tigt<\/li>\n<li>der\u00a0<strong>Pflege- und Instandhaltungsaufwand<\/strong>\u00a0reduziert werden soll<\/li>\n<li>die\u00a0<strong>Grundsteuerlast<\/strong>\u00a0reduziert werden soll<\/li>\n<li>auf dem Grundst\u00fcck ein\u00a0<strong>weiteres Haus<\/strong>\u00a0errichtet werden soll<\/li>\n<li>das Grundst\u00fcck\u00a0<strong>wirtschaftlich besser genutzt<\/strong>\u00a0wird<\/li>\n<li>sich die\u00a0<strong>Grundst\u00fccks- und Immobilienbesitzer scheiden<\/strong>\u00a0lassen<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Unterschiede zwischen Realteilung und ideellen Teilung<\/h2>\n<p>Bei der Teilung des Grundst\u00fccks kann zwischen einer Realteilung oder einer ideellen Teilung gew\u00e4hlt werden.<\/p>\n<h2>Merkmale der Realteilung<\/h2>\n<p>Von einer Realteilung spricht man, wenn ein bestehendes Grundst\u00fcck in zwei oder mehr selbstst\u00e4ndige Grundst\u00fccke aufgeteilt wird, sodass die so\u00a0<strong>entstandenen Parzellen unabh\u00e4ngig voneinander<\/strong>\u00a0verf\u00fcgt werden k\u00f6nnen. Der Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fcckes erkl\u00e4rt hierbei nicht nur gegen\u00fcber dem Grundbuchamt die Teilung, sondern die Zerlegung der jeweiligen Grundst\u00fccke findet ebenso im\u00a0<strong>Liegenschaftskataster<\/strong>\u00a0Amt statt. Einer solchen Teilung wird jedoch vorausgesetzt, dass sie nicht widerspr\u00fcchlich zum geltenden\u00a0<a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/bebauungsplan\/\">Zoning plan<\/a>\u00a0steht, denn in einem solchen Fall w\u00e4re sie nicht zul\u00e4ssig.<\/p>\n<p>Durch die Teilung des Grundst\u00fcckes erlischt rechtlich gesehen das urspr\u00fcngliche Grundst\u00fcck und zwei oder mehr neue Grundst\u00fccke entstehen. Eine Realteilung kann aber ebenso veranlasst werden, wenn sich ein Ehepaar scheiden l\u00e4sst und eine Immobilie oder ein Grundst\u00fcck besitzt. Denn auch hier kann eine Realteilung erfolgen, vorausgesetzt das Haus oder das Grundst\u00fcck sind gro\u00df genug, damit beide Eigent\u00fcmer separat darauf wohnen k\u00f6nnen. So ist eine Realteilung zum Beispiel nicht m\u00f6glich, wenn das Haus nur eine Etage bzw. ein kleines Grundst\u00fcck besitzt.<\/p>\n<h2>Merkmale der ideellen Teilung<\/h2>\n<p>Wird das Grundst\u00fcck ideell geteilt, so bleibt das Grundst\u00fcck in seiner urspr\u00fcnglichen Form erhalten. Hierbei erwirbt lediglich der zus\u00e4tzliche Eigent\u00fcmer im Zuge der Teilung am Grundst\u00fcck ein\u00a0<strong>Miteigentum<\/strong>. Welche Rechte und Pflichten hierbei zu beachten sind, sind im\u00a0<strong>Wohneigentumsgesetz<\/strong>\u00a0festgeschrieben. Mit der Begr\u00fcndung von Sondernutzungsrechten und Sondereigentum, kann aber wirtschaftlich gesehen fast ein \u00e4hnliches Ergebnis erreicht werden, wie bei einer Realteilung. Allerdings findet rechtlich gesehen keine Teilung statt, denn\u00a0<strong>\u00fcber das Grundst\u00fcck kann nur gemeinschaftlich verf\u00fcgt werden<\/strong>.<\/p>\n<p>Ein Grund, weshalb die Realteilung der ideellen Teilung vorgezogen wird, besteht in der eingeschr\u00e4nkten Verf\u00fcgungsgewalt. Lediglich wenn die Bauvorschriften der Realteilung entgegenstehen, wird eine ideelle Teilung der Realteilung vorgezogen.<\/p>\n<h2>Wie lange dauert eine Grundst\u00fccksteilung?<\/h2>\n<p>Bevor mit der eigentlichen Teilung begonnen werden kann, muss zun\u00e4chst abgekl\u00e4rt werden, ob irgendwelche\u00a0<strong>baurechtlichen Vorschriften<\/strong>\u00a0zu beachten sind und ob der Bebauungsplan im Fall einer Teilung Grenzen setzt. Hierbei sollte man sich mit dem jeweiligen zust\u00e4ndigen Bauamt in Verbindung setzen. Eine beh\u00f6rdliche Genehmigung ist in der Regel f\u00fcr eine solche Teilung nicht erforderlich.<\/p>\n<p>Allerdings gibt es auch hier Bundesl\u00e4nder mit Ausnahmen, welche bei der Realteilung von bebauten Grundst\u00fccken eine Teilungsgenehmigung ben\u00f6tigen. Da an einer Grundst\u00fccksteilung eine Vielzahl von Stellen beteiligt und es zahlreichen Arbeitsschritten bedarf, die wiederum an gesetzliche Fristen gebunden sind, kann die\u00a0<strong>Durchf\u00fchrung dieser Teilung sich \u00fcber mehrere Monate<\/strong>\u00a0erstrecken, was bei der Planung auf jeden Fall Beachtung finden sollte.<\/p>\n<h2>Wie erfolgt eine Realteilung?<\/h2>\n<p>A\u00a0<strong>amtliche Vermessung des Grundst\u00fcckes<\/strong>\u00a0ist f\u00fcr die Realteilung eine wichtige Voraussetzung. Diese erfolgt auf schriftlichen Antrag durch die Vermessungsverwaltung oder einen\u00a0<b>Vermessungsingenieur, der<\/b>\u00a0\u00f6ffentlich bestellt wird.<\/p>\n<p>Anschlie\u00dfend wird durch den Vermesser beim Vermessungsamt eine neue\u00a0<strong>Floor plan<\/strong>\u00a0mit der neuen\u00a0<strong>Flurst\u00fccknummer<\/strong>\u00a0beantragt. Der Vorgang wird auch Fortf\u00fchrung bezeichnet, hierbei teilt das Katasteramt diese Ver\u00e4nderung dem Grundbuchamt umgehend mit. Im\u00a0<a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/grundbuch\/\">Land Register<\/a>\u00a0\u00e4ndert sich dabei nur, dass ein Grundst\u00fcck nach der Realteilung aus zwei oder mehr Flurst\u00fccken besteht, es sich aber weiterhin um ein Grundst\u00fcck handelt.<\/p>\n<p>Mit der neuen Flurkarte wird der Gang zum Notar besiegelt, denn die neue Flurkarte ist die Grundlage f\u00fcr den Notarbesuch. Vom Notar wird die Ber\u00fccksichtigung der Realteilung im Grundbuch veranlasst. Erst durch den Antrag des Notars erfolgt die eigentliche Abschreibung im Grundbuch bzw. die Eigentums\u00fcbertragung. Voraussetzung ist hierbei, die Fortf\u00fchrungsmitteilung des Katasteramtes.<\/p>\n<p>F\u00fcr die geplante Abschreibung holt sich der Notar gegebenenfalls auch notwendigen Bescheinigungen und Genehmigungen ein und veranlasst ebenso die \u00c4nderung im Grundbuch. In den Aufgabenbereich des Notars geh\u00f6rt es aber ebenso, sich um die Eintragung von Grunddienstbarkeiten, die eventuell vereinbart wurden, zu k\u00fcmmern. Eine Realteilung muss aber nicht zwingend im Kontext des Grundst\u00fcckskaufvertrages stehen.<\/p>\n<p>Soll gleichzeitig mit der Teilung auch ein Kaufvertrag abgeschlossen werden, so wird das ebenfalls durch einen Notar erledigt. Die Teilung wird erst dann rechtswirksam, wenn die entsprechende Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.<\/p>\n<h2>Warum sollten Grunddienstbarkeiten vereinbart werden?<\/h2>\n<p>Wer eine Realteilung des Grundst\u00fccks vornehmen m\u00f6chte, kommt nur selten daran vorbei,\u00a0<strong>Grunddienstbarkeiten<\/strong>\u00a0zu vereinbaren, besonders dann, wenn durch eine Realteilung ein Hinterliegergrundst\u00fcck entsteht. Hierbei handelt es sich um ein Grundst\u00fcck, welches \u00fcber keinen direkten\u00a0<strong>Zugang zu Versorgungsleitungen und \u00f6ffentliche Wege<\/strong>\u00a0verf\u00fcgt. Hierbei muss der Zugang \u00fcber das Anlieger- oder Vordergrundst\u00fcck sichergestellt werden. Bei diesen genannten Grunddienstbarkeiten geht es laut Realteilungs-Kontext in der Regel um Wege-, Durchfahrts- sowie Leitungsrechte f\u00fcr Wasser, Abwasser und Strom, die der Besitzer des Hinterliegergrundst\u00fccks ben\u00f6tigt.<\/p>\n<p>Die Rechte und Pflichten bei den Nutzungsrechten werden dann als Grundlage in der Grunddienstbarkeit vertraglich festgeschrieben. Das Nutzungsrecht kann hierbei durch eine\u00a0<strong>Nutzungsentsch\u00e4digung<\/strong>\u00a0vereinbart werden. Ebenso besteht aber auch die M\u00f6glichkeit den Nutzer an den eventuell anfallenden Instandhaltungskosten, wie f\u00fcr die Zufahrt zu beteiligen. Die Kostenbeteiligung und die Entsch\u00e4digung h\u00e4ngen allerdings von der jeweiligen Intensit\u00e4t der Nutzung ab und sind deshalb eine\u00a0<strong>Verhandlungssache<\/strong>.<\/p>\n<h2>Wie setzen sich die Kosten f\u00fcr eine Realteilung zusammen?<\/h2>\n<p>Die Kosten f\u00fcr die Teilung eines Grundst\u00fccks sind nicht unerheblich und belaufen sich nicht selten auf einige tausend Euro. Zu den einschneidenden Kostenposten geh\u00f6ren hierbei\u00a0<strong>die Notarkosten und die Vermessungskosten, des Weiteren kommen noch die Kosten f\u00fcr den Eintrag ins Grundbuch<\/strong>\u00a0hinzu. In welcher H\u00f6he sich die Kosten am Ende belaufen, h\u00e4ngt aber von verschiedenen Faktoren ab, zu diesen Einflussgr\u00f6\u00dfen geh\u00f6ren zum Beispiel:<\/p>\n<ul>\n<li>die Anzahl der gesetzlichen Grenzsteine<\/li>\n<li>die Gr\u00f6\u00dfe des Grundst\u00fccks<\/li>\n<li>die Anzahl der einzelnen Parzellen<\/li>\n<li>der Wert des Grundst\u00fccks<\/li>\n<\/ul>\n<p>F\u00fcr die Vermessungskosten kommen die entsprechenden Geb\u00fchrenverordnungen zum Tragen, welche je nach Bundesland variieren k\u00f6nnen. In dieser Geb\u00fchrenverordnung ist f\u00fcr jeden einzelnen Vermessungsschritt eine Geb\u00fchr festgeschrieben. Wird eine Teilungsvermessung durchgef\u00fchrt, so werden die Geb\u00fchren nach dem Wert des Bodens gestaffelt. So muss bei einem hohen Bodenwert auch mit einer h\u00f6heren Geb\u00fchr gerechnet werden. Die Geb\u00fchren f\u00fcr die Grundbucheintragung sowie die Notargeb\u00fchren werden nach dem Notar- und Gerichtskostengesetz berechnet.<\/p>","protected":false},"featured_media":2567,"template":"","meta":{"_acf_changed":false},"class_list":["post-2547","immobilienlexikon","type-immobilienlexikon","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon\/2547","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon"}],"about":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/immobilienlexikon"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2567"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2547"}],"curies":[{"name":"WP","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}