{"id":2548,"date":"2026-01-28T18:17:24","date_gmt":"2026-01-28T17:17:24","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/?post_type=immobilienlexikon&p=2548"},"modified":"2026-03-04T16:42:38","modified_gmt":"2026-03-04T15:42:38","slug":"sondereigentum","status":"publish","type":"immobilienlexikon","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/sondereigentum\/","title":{"rendered":"Exclusive property"},"content":{"rendered":"

Der Begriff Sondereigentum ist aus dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz. Laut Gesetz besteht ein Wohnungseigentum aus einem Sondereigentum an einer Wohnung und ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (sog. Bruchteileigentum). Das Wohnungseigentum kann an einem Grundst\u00fcck begr\u00fcndet werden, das bereits mit einem Geb\u00e4ude bebaut ist, aber auch an einem noch zu errichtenden Geb\u00e4ude, f\u00fcr das eine Baugenehmigung vorliegt.<\/strong><\/p>\n

Was versteht man unter Sondereigentum?<\/h2>\n

Ein Sondereigentum betrifft nur bestimmte Teile und Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses. Sondereigentum zeichnet sich dadurch aus, dass Wohnungen und sonstige R\u00e4ume, die in sich abgeschlossen sind und zu Sondereigentum rechtlich erkl\u00e4rt wurden.<\/p>\n

Was eine Wohnung ist, wird durch die \u201eAllgemeine Verwaltungsvorschrift f\u00fcr die Ausstellung von Bescheinigungen gem\u00e4\u00df WEG\u201c geregelt. Eine Wohnung wird definiert als \u201eSumme der R\u00e4ume, welche die F\u00fchrung eines Haushalts erm\u00f6glichen, dazu geh\u00f6ren stets eine K\u00fcche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC.\u201c Die Wohnung muss in sich abgeschlossen sein.<\/p>\n

Das Sondereigentum geh\u00f6rt einem einzelnen Eigent\u00fcmer. In diesem Zusammenhang sind\u00a0Division plan<\/a>\u00a0and\u00a0Deed of partition<\/a>\u00a0zusammen mit der Gemeinschaftsordnung essenziell, denn diese Dokumente geben Auskunft \u00fcber die genaue\u00a0Abgrenzung zwischen\u00a0Common property<\/a>\u00a0und Sondereigentum<\/strong>. In der Teilungserkl\u00e4rung sind Eigentumsanteile aufgelistet, die zum Sondereigentum geh\u00f6ren.<\/p>\n

Was geh\u00f6rt alles zum Sondereigentum und was dies f\u00fcr den Wohnungseigent\u00fcmer bedeutet?<\/h2>\n

Der Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu verstehen, ist wichtig. Es hat n\u00e4mlich\u00a0Konsequenzen f\u00fcr die Instandhaltung und Instandsetzung<\/strong>\u00a0sowie f\u00fcr die Lasten- und Kostentragung. Au\u00dferdem hat die Trennung von den beiden Bereichen Auswirkungen auf den Gebrauch und die Nutzung des Eigentums. Sie betrifft auch die Zust\u00e4ndigkeit bei der Verkehrssicherung.<\/p>\n

Die Bestandteile des Sondereigentums k\u00f6nnen ver\u00e4ndert, beseitigt oder eingef\u00fcgt werden, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigent\u00fcmer beeintr\u00e4chtigt wird. Die \u00e4u\u00dfere Gestalt des Geb\u00e4udes darf dabei nicht ge\u00e4ndert werden. In der Praxis bedeutet dies zum Beispiel, dass der Eigent\u00fcmer \u00c4nderungen vornehmen kann, die nur sein Sondereigentum betreffen. Das k\u00f6nnten nicht tragende W\u00e4nde innerhalb der zum Sondereigentum erkl\u00e4rten Wohnung, Verputz an den W\u00e4nden, Einbauschr\u00e4nke, Bodenbelag, Wandverkleidung oder sonstige Reparaturen sein. Eine Zustimmung der Eigent\u00fcmergemeinschaft f\u00fcr die beschriebenen \u00c4nderungen ben\u00f6tigt er nicht.<\/p>\n

Bei Fenstern z\u00e4hlt der Innenanstrich von Wohnungsfenster zum Sondereigentum, w\u00e4hrend die Rahmen, Verglasungen und Au\u00dfenseiten derselben Fenster zum Gemeinschaftseigentum geh\u00f6ren. Dies ist zumindest bei den meisten Eigentumswohnungen der Fall. Abweichende Regelungen sind m\u00f6glich und k\u00f6nnen der Teilungserkl\u00e4rung entnommen werden. Die Hausverwaltung sowie die Miteigent\u00fcmer ziehen die Teilungserkl\u00e4rung und die Gemeinschaftsordnung zur Rate, damit in der Eigent\u00fcmerversammlung\u00a0rechtssichere Entscheidungen<\/strong>\u00a0getroffen werden.<\/p>\n

Hier noch weitere\u00a0Beispiele f\u00fcr Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigent\u00fcmer<\/strong>\u00a0dienen: Grundst\u00fcck, Fundament, Geschossdecken, Au\u00dfenw\u00e4nde, tragende W\u00e4nde auch innerhalb der zu Sondereigentum erkl\u00e4rten R\u00e4ume, Treppenaufgang, Geb\u00e4udeinstallation, soweit sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, Aufzuganlage, Wohnungseingangst\u00fcre inklusive Schl\u00fcssel und Schlosszylinder, Hausverteilnetz f\u00fcr den Empfang von Fernseh- und Rundfunkprogrammen bis zum \u00dcbergabepunkt bzw. Abzweigung in das Sondereigentum.<\/p>\n

In der Praxis kann es sein, dass Zweifel vorkommen, ob bestimmte Geb\u00e4udebestandteile zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum geh\u00f6ren. In solchen F\u00e4llen wird die Zugeh\u00f6rigkeit zum Gemeinschaftseigentum vermutet.<\/p>\n

Sogenannte unwesentliche Bestandteile k\u00f6nnen weder Sondereigentum noch Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Das sind etwa Blumenk\u00e4sten an der Balkonbr\u00fcstung.<\/p>\n

Stellpl\u00e4tze im Freien, Gartenfl\u00e4chen und Kellerr\u00e4ume k\u00f6nnen im Rahmen der Sondernutzungsrechte einem bestimmten Wohnungseigent\u00fcmer zugeordnet werden. Die \u00fcbrigen Eigent\u00fcmer sind dann vom Mitgebrauch der Geb\u00e4udeteile ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht wird durch Vereinbarung bzw. Einr\u00e4umung in der Teilungserkl\u00e4rung begr\u00fcndet. Die dingliche Wirkung erlangt das Sondernutzungsrecht mit der Eintragung im\u00a0Land Register<\/a>.<\/p>\n

Nachfolgend ein\u00a0Beispiel f\u00fcr ein Sondernutzungsrecht<\/strong>:
\n1. Anteil zu 36,59\/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss und dem dazugeh\u00f6rigen Kellerabteil, im Aufteilungsplan je mit Nummer 1 bezeichnet. Mit diesem Sondernutzungsrecht ist die Befugnis zur ausschlie\u00dflichen Nutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden, im beigef\u00fcgten Sondernutzungsplan rot umrandeten und \u201ezu Wohnung Nr. 1\u201c gekennzeichneten Gartenfl\u00e4che verbunden.<\/p>\n

Wenn Instandsetzung und Instandhaltung der Fl\u00e4chen und Geb\u00e4udeteile, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, dann werden sie grunds\u00e4tzlich von der Eigent\u00fcmergemeinschaft getragen. (S. \u00a7 16 Abs. 2 WEG). Dies liegt daran, weil es sich um gemeinschaftliche Kosten handelt. Wenn die Kosten f\u00fcr Reparaturen ausschlie\u00dflich von dem Sondernutzungsberechtigen getragen werden sollten, muss dies entsprechend vereinbart werden, zum Beispiel in der Teilungserkl\u00e4rung.<\/p>\n

Hier ein Beispiel f\u00fcr eine Vereinbarung bez\u00fcglich der Kosten: Es ist vereinbart, dass der Sondernutzungsberechtigte die\u00a0Maintenance costs<\/a>\u00a0\u201eseines\u201c Stellplatzes zu tragen hat. In diesem Fall muss der Sondernutzungsberechtigte die Kosten f\u00fcr die Instandhaltung und Instandsetzung tragen.<\/p>\n

Sondereigentum und die H\u00f6he des Wohngelds<\/h2>\n

Wie hoch das\u00a0Wohngeld<\/strong>\u00a0bzw. Hausgeld ausf\u00e4llt, richtet sich in der Regel\u00a0nach der Gr\u00f6\u00dfe des Miteigentumsanteils<\/strong>. Bei Objekten, die ausschlie\u00dflich zu Wohnzwecken genutzt werden, sind die Miteigentumsanteile in der Regel nach dem Verh\u00e4ltnis der Wohnfl\u00e4chen berechnet. Allerdings sind andere Schl\u00fcssel f\u00fcr die Verteilung der Miteigentumsanteile grunds\u00e4tzlich m\u00f6glich. Besonders bei Anlagen, die nicht nur aus Wohnungen, sondern auch als gewerblichen Einheiten bestehen. Die Gleichstellung von Gewerbefl\u00e4che mit Wohnfl\u00e4che bei der Bemessung der Miteigentumsanteile kann zu einer indirekten Lastenverschiebung vom Teileigent\u00fcmer auf den Wohnungseigent\u00fcmer f\u00fchren.<\/p>\n

Was ist bei baulichen Ver\u00e4nderungen am Sondereigentum zu beachten?<\/h2>\n

M\u00f6chten Sie \u00c4nderungen am Geb\u00e4ude vornehmen? Bauliche Ver\u00e4nderungen im Bereich des Sondereigentums k\u00f6nnen die Bestandteile des Gemeinschaftseigentums betreffen. Das w\u00e4re unter anderem der Fall, wenn der Wohnungseigent\u00fcmer einen Wanddurchbruch durch eine tragende Wand durchf\u00fchren m\u00f6chte. F\u00fcr diese \u00c4nderung wird die\u00a0Zustimmung der Eigent\u00fcmergemeinschaft<\/strong>\u00a0notwendig sein. Der Eigent\u00fcmer kann die Vergabe der Zustimmung an den zust\u00e4ndigen Hausverwalter delegieren und zum Beispiel mit bestimmten Auflagen verbinden. Diese k\u00f6nnte wie folgt aussehen:<\/p>\n