{"id":2549,"date":"2026-01-28T18:18:02","date_gmt":"2026-01-28T17:18:02","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/?post_type=immobilienlexikon&p=2549"},"modified":"2026-03-31T18:36:01","modified_gmt":"2026-03-31T16:36:01","slug":"sonderumlage","status":"publish","type":"immobilienlexikon","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/sonderumlage\/","title":{"rendered":"Special assessment"},"content":{"rendered":"

Wer Immobilien in einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft besitzt, wird zwangsl\u00e4ufig dem Begriff der Sonderumlage begegnen. Mit diesem Begriff werden Gelder bezeichnet, die von den einzelnen Eigent\u00fcmern in die Gemeinschaftskasse bezahlt werden m\u00fcssen, um au\u00dfergew\u00f6hnliche oder unvorhersehbare Kosten der Gemeinschaft abzudecken. Damit betrifft die Sonderumlage nicht das Exclusive property<\/a>, sondern das\u00a0<\/span>Common property<\/a>. Die Festsetzung der Sonderumlage trifft in der Regel die gesamte Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Genau hinsehen sollten Wohnungseigent\u00fcmer jedoch beim Wohnungsverkauf. Denn hier gilt die Regel, dass derjenige bezahlen muss, der die Ausgaben beschlossen hat. In der Regel wird eine Sonderumlage erhoben, wenn die\u00a0<\/span>Maintenance reserve<\/a>\u00a0f\u00fcr die vorgesehene Ma\u00dfnahme nicht ausreicht.<\/span><\/strong><\/p>\n

Die Sonderumlage hilft bei Liquidit\u00e4tsengpass<\/h2>\n

Der Name sagt es bereits: Eine \u201eSonderumlage\u201c dient daf\u00fcr,\u00a0au\u00dfergew\u00f6hnliche und unvorhersehbare Kosten<\/strong>\u00a0abzudecken. Kommt es durch ein Unwetter zu Sch\u00e4den am Gemeinschaftseigentum, kann eine umfangreiche Instandsetzung notwendig werden. Reichen daf\u00fcr die Zahlungen der Versicherung und die vorhandenen Instandhaltungsr\u00fccklagen der Hausgemeinschaft nicht aus, k\u00f6nnen Wohnungseigent\u00fcmer die\u00a0Erhebung eine Sonderumlage<\/strong>\u00a0beschlie\u00dfen. In anderen F\u00e4llen k\u00f6nnen Anschaffungen durch die Sonderumlage gemacht werden.<\/p>\n

In manchen F\u00e4llen vereinbaren Wohnungseigent\u00fcmer eine Sonderumlage, wenn die angesetzten Finanzmittel im\u00a0Business plan<\/a>\u00a0nicht ausreichen und die Kasse der Eigent\u00fcmergemeinschaft mit frischem Geld versorgt werden muss. Mit der Sonderumlage sollten\u00a0Finanzierungsl\u00fccken vermieden<\/strong>\u00a0werden, damit notwendige Instandsetzungsma\u00dfnahmen durchgef\u00fchrt werden. Gute Verwalter \u00fcberwachen die Entwicklung der Instandhaltungsr\u00fccklage und bei Finanzbedarf schlagen Eigent\u00fcmerbeschl\u00fcsse vor, um die R\u00fccklage zu erh\u00f6hen.<\/p>\n

Im Gegensatz zum regelm\u00e4\u00dfig gezahlten Hausgeld, mit dem die laufenden Kosten der Gemeinschaft bezahlt werden, sollte eine Sonderumlage durch vorausschauende Kalkulation der Hausverwaltung die Ausnahme bleiben und den\u00a0Wirtschaftsplan lediglich erg\u00e4nzen<\/strong>. Der Beschluss zur Sonderumlage kann vom Verwalter der Gemeinschaft vorgeschlagen werden. Der Verwalter hat einen gro\u00dfen Ermessensspielraum und ist berechtigt, die H\u00f6he der Sonderumlage unbegrenzt hoch ansetzen, wobei seine Kalkulation dem Geldbedarf entsprechen soll. Die Entscheidung f\u00e4llt durch die Mehrheitseigent\u00fcmer auf der Versammlung.<\/p>\n

F\u00fcr einfache Instandsetzungsarbeiten ist in der Regel nur eine\u00a0einfache Mehrheit<\/strong>\u00a0notwendig. Bei\u00a0neuen Bauma\u00dfnahmen<\/strong>\u00a0an der Anlage setzt der Gesetzgeber jedoch eine\u00a0einstimmige Entscheidung<\/strong>\u00a0voraus. Im Einzelfall sollte daher der Hausverwalter im Vorfeld pr\u00fcfen, welche Mehrheiten notwendig sind.<\/p>\n

F\u00fcr die Sonderumlage besteht eine\u00a0Zahlungspflicht<\/strong>\u00a0(s. Wohnungseigentumsgesetz WEG \u00a7 16 Abs. 2). Dabei m\u00fcssten bestimmte Voraussetzungen erf\u00fcllt sein. Die Kosten m\u00fcssen das Gemeinschaftseigentum betreffen und die Eigent\u00fcmergemeinschaft muss die Zahlung durch einen\u00a0wirksamen Beschluss<\/strong>\u00a0bestimmen. Dabei muss im Rahmen des Beschlusses der Verteilungsschl\u00fcssel ber\u00fccksichtigt werden. Die Vorgaben bez\u00fcglich des Umlageschl\u00fcssels ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung bzw. der Teilungserkl\u00e4rung. In den meisten F\u00e4llen entscheidet der\u00a0gesetzliche Umlageschl\u00fcssel<\/strong>, also je nach Wohnungsgr\u00f6\u00dfe, wie viel jeder Immobilienbesitzer zu zahlen hat. Eine Abweichung von der vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungen ist nur m\u00f6glich, wenn eine\u00a0doppelt qualifizierte Mehrheit der Wohnungseigent\u00fcmer<\/strong>\u00a0zustimmt.<\/p>\n

Wie erfolgt die Abrechnung der Sonderumlage?<\/h2>\n

Die Sonderumlage erg\u00e4nzt den Wirtschaftsplan und muss vom Verwalter ordnungsgem\u00e4\u00df abgerechnet werden. Wenn die Betr\u00e4ge von den Eigent\u00fcmern bezahlt wurden, darf der Hausverwalter die\u00a0Abrechnung<\/strong>\u00a0f\u00fcr die Sonderzahlungen nicht gesondert erstellen, sondern erst\u00a0in der Jahresabrechnung<\/strong>.<\/p>\n

Auf den Zeitpunkt der Eigentums\u00fcbertragung kommt es an!<\/h2>\n

Eine Sonderumlage wird von dem gezahlt, der eine oder mehrere Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft besitzt. Die Entscheidung \u00fcber die Sonderumlage trifft die\u00a0Versammlung der Eigent\u00fcmer<\/strong>. Die einzelnen Eigent\u00fcmer sind an die Beschl\u00fcsse der Eigent\u00fcmerversammlung gebunden. Sie m\u00fcssen sich also an der beschlossenen Sonderumlage beteiligen. Solange sich die Eigentumsverh\u00e4ltnisse nicht \u00e4ndern, ist die Angelegenheit in der Regel klar. Fragen entstehen, wenn ein Immobilienverkauf<\/a>\u00a0ansteht. Denn dann kommt es darauf wann,\u00a0wann die Umlage beschlossen wurde<\/strong>, wann sie f\u00e4llig wird und wann der Kauf mit der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen ist.<\/p>\n

Mit dem Immobilienverkauf und der rechtm\u00e4\u00dfigen\u00a0Eintragung in das Grundbuch<\/strong>\u00a0gehen die Rechte und Pflichten aus dem Immobilieneigentum an den neuen Besitzer \u00fcber. Insofern ist eine Sonderumlage vom alten Besitzer zu zahlen, wenn sie vor dem Immobilienverkauf beschlossen und vor dem Verkauf f\u00e4llig wurde. Umgekehrt ist selbstverst\u00e4ndlich der neue Eigent\u00fcmer in der Pflicht, wenn die Sonderumlage nach dem vollst\u00e4ndigen abgeschlossenen, rechtskr\u00e4ftigen Immobilienverkauf beschlossen wurde.<\/p>\n

In der Regel wird eine Sonderumlage mit\u00a0sofortiger F\u00e4lligkeit<\/strong>\u00a0beschlossen. In diesen F\u00e4llen treten selten Schwierigkeiten auf. Allerdings kommt es nicht selten zu Streitigkeiten, wenn die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen wird, aber erst nach dem Verkauf f\u00e4llig wird. Dabei ist die Rechtslage auch in diesem Falle eindeutig. Aktuelle Gerichtsurteile legen n\u00e4mlich fest, dass\u00a0der neue Besitzer f\u00fcr die Sonderumlage aufkommen muss, wenn der vorherige Eigent\u00fcmer der Sonderumlage vor dem Immobilienverkauf zugestimmt hat, die Sonderumlage aber erst nach dem Immobilienverkauf f\u00e4llig wird.<\/strong>\u00a0Der neue Besitzer \u00fcbernimmt die Verpflichtung aus dem Beschluss, auch wenn er selbst nicht am Beschluss beteiligt war. Tats\u00e4chlich ist die Logik dahinter leicht verst\u00e4ndlich. Denn die Sonderumlage wird in der Regel f\u00fcr Ma\u00dfnahmen genutzt, die das Eigentum in seinem Wert erhalten. Wenn die Sonderumlage beispielsweise f\u00fcr notwendige Sanierungsarbeiten genutzt wird, dient diese Ma\u00dfnahme unmittelbar dazu, das\u00a0Eigentum vor weiteren Sch\u00e4den und Wertverlust zu bewahren<\/strong>. Nutznie\u00dfer dieser Ma\u00dfnahme ist der neue Eigent\u00fcmer. Die Tatsache, dass der neue Eigent\u00fcmer selbst nicht bei der Entscheidung zur Sonderumlage mitbestimmen konnte, ist dabei nicht relevant.<\/p>\n

Informationspflicht durch den Verk\u00e4ufer<\/h2>\n

Da der K\u00e4ufer einer Immobilie in einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft nicht nur Eigentum erwirbt, sondern zugleich zahlreiche\u00a0Pflichten<\/strong>\u00a0\u00fcbernimmt, muss er vor dem Immobilienkauf informiert werden.\u00a0Insbesondere muss der Verk\u00e4ufer den K\u00e4ufer darauf aufmerksam machen, wenn eine Sonderumlage bereits beschlossen wurde<\/strong>, die erst nach dem Abschluss des Verkaufs f\u00e4llig wird. F\u00fcr den Verk\u00e4ufer kann es sich dennoch lohnen, bei der Sonderumlage auf eine sp\u00e4te F\u00e4lligkeit zu bestehen, wenn der Verkauf in naher Zukunft geplant ist.<\/p>\n

Tipp f\u00fcr Eigent\u00fcmer, die ihre Immobilie vermieten<\/h2>\n

Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten, k\u00f6nnen die Sonderumlage bei Instandsetzungsma\u00dfnahmen als\u00a0Werbungskosten in der Steuererkl\u00e4rung<\/strong>\u00a0angeben. Dabei sollten Vermieter ber\u00fccksichtigen, dass die Zahlung in dem Jahr abgesetzt wird, in dem die\u00a0Ma\u00dfnahme tats\u00e4chlich erfolgte<\/strong>\u00a0und der Geldbetrag hierf\u00fcr ausgegeben wurde. Somit k\u00f6nnen der\u00a0F\u00e4lligkeitszeitpunkt<\/strong>\u00a0und die steuerliche Ber\u00fccksichtigung verschiedene Jahre betreffen.<\/p>\n

Kann die Sonderumlage auf den Mieter umgelegt werden?<\/h2>\n

Die Hausgeldzahlungen d\u00fcrfen nicht g\u00e4nzlich an den Mieter umgelegt werden, sondern der Vermieter muss zwischen den sogenannten umlagef\u00e4higen und nicht umlagef\u00e4higen Kosten unterscheiden. Die \u00fcblichen\u00a0Instandhaltungskosten d\u00fcrfen Vermieter nicht an den Mieter umlegen und dies gilt auch f\u00fcr die Sonderumlagen<\/strong>. Denn die Sonderumlage ist f\u00fcr die Instandhaltung der Immobilie vorgesehen. Die Kosten f\u00fcr Instandhaltung oder Reparaturen d\u00fcrfen somit dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Die Sonderumlage ist aber f\u00fcr den Vermieter\u00a0von der Steuer absetzbar<\/strong>.<\/p>\n

\u00dcberlegen Sie sich, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen?<\/h2>\n

Besitzen Sie eine Wohnung und denken Sie \u00fcber den Verkauf nach? Sie k\u00f6nnen sich sehr gerne an uns wenden. Als\u00a0erfahrene Immobilienmakler<\/strong><\/a>\u00a0legen wir Wert darauf, sich f\u00fcr Ihr Anliegen Zeit zu nehmen und Ihre individuellen W\u00fcnsche zu ber\u00fccksichtigen. Denn bei Wohnungsverkauf handelt es sich um einen sehr weitreichenden wirtschaftlichen Vorgang. Wir begleiten den Eigent\u00fcmerwechsel professionell und umfassend. Hier erfahren Sie \u00fcber unseren\u00a0Service bei Immobilienverkauf<\/a>\u00a0und wie andere\u00a0Immobilienverk\u00e4ufer unsere Arbeit bewerten<\/a>.<\/p>","protected":false},"featured_media":2569,"template":"","meta":{"_acf_changed":false},"class_list":["post-2549","immobilienlexikon","type-immobilienlexikon","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon\/2549","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon"}],"about":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/immobilienlexikon"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2569"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2549"}],"curies":[{"name":"WP","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}