{"id":2559,"date":"2026-01-28T18:29:33","date_gmt":"2026-01-28T17:29:33","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/?post_type=immobilienlexikon&p=2559"},"modified":"2026-05-04T14:21:12","modified_gmt":"2026-05-04T12:21:12","slug":"wohnflaeche","status":"publish","type":"immobilienlexikon","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/wohnflaeche\/","title":{"rendered":"Living space"},"content":{"rendered":"

Die Wohnfl\u00e4che spielt eine wichtige Rolle bei der Ermittlung der Immobilienpreise und der Mieth\u00f6he. Aber nicht jeder Quadratmeter geh\u00f6rt automatisch zu der Wohnfl\u00e4che. Bei der Berechnung der Wohnfl\u00e4che wird in der Praxis am h\u00e4ufigsten die Wohnfl\u00e4chenverordnung (WoFlV) angewandt. Die Wohnfl\u00e4chenermittlung wirkt sich auf die Abrechnung der Betriebskosten, die Ermittlung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete oder im Verfahren nach Mietpreis\u00fcberh\u00f6hung. Daher sollten sich auch Vermieter mit dem Begriff der Wohnfl\u00e4che n\u00e4her befassen.<\/strong><\/p>\n

Methoden f\u00fcr die Wohnfl\u00e4chenberechnung<\/h2>\n

Die Ermittlung der Wohnfl\u00e4che kann anhand von verschiedenen Verordnungen und Regelwerken<\/strong> erfolgen. Meistens wird die Wohnfl\u00e4chenverordnung (WoFIV)<\/strong> vom 23. November 2003 verwendet. Es handelt sich um eine gut etablierte Verordnung und sie ist zwingend f\u00fcr \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungen vorgeschrieben. Auch bei steuerbeg\u00fcnstigten Wohnungen oder bei Wohnraum, der dem Gemeinn\u00fctzigkeitsrecht unterliegt (\u00a7 82 II. WoBauG), muss die Wohnfl\u00e4chenverordnung f\u00fcr die Berechnung der Wohnfl\u00e4che zum Einsatz kommen.<\/p>\n

The Zweite Berechnungsverordnung<\/strong> (II. BV) war g\u00fcltig f\u00fcr die Wohnfl\u00e4chenberechnung vom 1. November 1957 bis Ende 2003. Diese Rechtsverordnung regelt die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom Wohnraum. Wohnfl\u00e4chen, die bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Regelung berechnet wurden, behalten ihre G\u00fcltigkeit.<\/p>\n

Weiterhin kann die Wohnfl\u00e4chenberechnung anhand DIN 277<\/strong> vorgenommen werden. Wissenswert ist, dass die Begrifflichkeit Wohnfl\u00e4che in der DIN 277 nicht vorkommt. Die DIN 277 definiert die Netto-Raumfl\u00e4che (NRF). Sie besteht aus Nutzungsfl\u00e4che (NUF), Technikfl\u00e4che (TF) sowie Verkehrsfl\u00e4che (VF). Diese Norm wird im Bauwesen unter der Bezeichnung Grundfl\u00e4chen und Rauminhalte gef\u00fchrt.<\/p>\n

Schlie\u00dflich ist es m\u00f6glich, die Wohnfl\u00e4che und Nutzfl\u00e4che nach der DIN 283<\/strong> zu berechnen. Diese Normung hat sich als anerkannte Regel der Technik etabliert. Bei der Berechnung orts\u00fcblicher Vergleichsmieten ist es zul\u00e4ssig, die DIN 283 zu verwenden. Allerdings ist es notwendig, dass beide Vertragsparteien dieses Regelwerk als Grundlage f\u00fcr die Wohnfl\u00e4chenberechnung akzeptieren.<\/p>\n

Die Wahl der Berechnungsmethode hat einen Einfluss auf Wohnfl\u00e4chenermittlung. Anschlie\u00dfend wird die Anwendung der Wohnfl\u00e4chenverordnung n\u00e4her erl\u00e4utert, weil sie sich in der Praxis etabliert hat und f\u00fcr \u00f6ffentlich gef\u00f6rderte Wohnungen zwingend anzuwenden ist.<\/p>\n

Welche R\u00e4ume geh\u00f6ren zur Wohnfl\u00e4che und welche nicht?<\/h2>\n

Die Wohnfl\u00e4chenverordnung definiert die Grundfl\u00e4chen und bestimmt, welche R\u00e4ume zur Wohnfl\u00e4che angerechnet werden (\u00a7 2 WoFIV). Gemessen werden in einer Wohnung oder im Haus alle Zimmer inklusive K\u00fcche und Diele<\/strong>. Weiterhin geh\u00f6ren zur Wohnfl\u00e4che Winterg\u00e4rten, Schwimmb\u00e4der<\/strong> und \u00e4hnliche R\u00e4ume, die nach allen Seiten geschlossen<\/strong> sind. Balkonen, Loggien, Dachg\u00e4rten sowie Terrassen geh\u00f6ren ebenfalls zur Wohnfl\u00e4che<\/strong>, wenn sie ausschlie\u00dflich zu der Wohnung oder dem Haus geh\u00f6ren. Gemeinschaftliche Terrassen d\u00fcrfen also nicht zur Wohnfl\u00e4che gerechnet werden.<\/p>\n

Mitgerechnet werden die Fl\u00e4chen von T\u00fcr- und Fensterrahmen, Einbaum\u00f6beln sowie \u00d6fen und Badewannen.<\/p>\n

Nach der Wohnfl\u00e4chenverordnung z\u00e4hlen Abstellr\u00e4ume au\u00dferhalb der Wohnung und Kellerr\u00e4ume, Waschk\u00fcchen, Trockenr\u00e4ume, Heizungsr\u00e4ume, Bodenr\u00e4ume, Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume oder Garagen nicht zur Wohnfl\u00e4che.<\/p>\n

Alle R\u00e4ume, die Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht erf\u00fcllen, geh\u00f6ren ebenfalls nicht zur Wohnfl\u00e4che.<\/p>\n

H\u00f6he der R\u00e4ume ist entscheidend<\/h2>\n

F\u00fcr die Berechnung der Wohnfl\u00e4che spielt haupts\u00e4chlich die Raumh\u00f6he eine entscheidende Rolle. Bei Dachgeschosswohnungen d\u00fcrfen Fl\u00e4chen unter Dachschr\u00e4gen bis zu einem Meter Raumh\u00f6he zur Wohnfl\u00e4che gar nicht angerechnet<\/strong> werden. Fl\u00e4che unterhalb einer Schr\u00e4ge von einem Meter bis zu zwei Metern k\u00f6nnen nur zur H\u00e4lfte gerechnet<\/strong> werden. Das Gleiche gilt f\u00fcr R\u00e4ume, die wenige als zwei Meter hoch sind, wie zum Beispiel Dachkammern. R\u00e4ume und Raumteile, die eine H\u00f6he von mindestens zwei Meter und mehr ausweisen, werden zur Wohnfl\u00e4che voll angerechnet werden. Wenn sich innerhalb der Wohnung Treppen befinden, werden Fl\u00e4chen unterhalb von Treppen nach dem gleichen Prinzip berechnet, wie bei Schr\u00e4gen.
\n\"Wohnfl\u00e4che<\/span><\/p>\n

Berechnung von Balkonen etc.<\/h2>\n

Oft sind Wohnungen und H\u00e4user mit Balkonen, Terrassen, Dachg\u00e4rten, Winterg\u00e4rten und Schwimmb\u00e4dern ausgestattet, die den Wert einer Immobilie steigern. Dabei ist die Frage, inwiefern sie in der Wohnfl\u00e4chenberechnung ber\u00fccksichtigt werden k\u00f6nnen. Ungeheizte Winterg\u00e4rten und Schwimmb\u00e4der k\u00f6nnen nur mit der H\u00e4lfte ihrer Fl\u00e4che angerechnet<\/strong> werden. Balkon, Dachg\u00e4rten und Terrassen werden je nach Gr\u00f6\u00dfe, Ausrichtung und Lage zu einem Viertel oder max. zur H\u00e4lfte angerechnet.<\/p>\n

D\u00fcrfen Hobbyr\u00e4ume zur Wohnfl\u00e4che angerechnet werden?<\/h2>\n

Hobbyr\u00e4ume befinden sich in der Regel im Kellergeschoss. Wenn der Raum voll als Wohnraum nutzbar und beheizbar ist, darf der bei der Wohnfl\u00e4che voll angerechnet werden. Dies wurde vom BHG best\u00e4tigt (BGH, Urteil v. 23.05.2007, VIII ZR 231\/06). Wichtig ist, dass sich der Hobbyraum innerhalb der Wohnung befindet.<\/p>\n

Die Konsequenzen der Wohnenfl\u00e4chenermittlung<\/h2>\n

Die Quadratmeterzahlen haben weitreichende Folgen. Die Gr\u00f6\u00dfe der Immobilie ist ein wichtiges Kriterium im Rahmen der Real estate appraisal<\/strong><\/a>. Sowohl bei Ertragswertverfahren als auch bei Vergleichswertverfahren ist die Wohnfl\u00e4che zwingend erforderlich, damit der Verkehrswert bzw. Kaufpreis ermittelt werden kann. Wenn eine belastbare Wohnfl\u00e4chenberechnung beispielsweise vom Architekten nicht vorliegt, muss eine Wohnfl\u00e4chenvermessung erfolgen. Es ist ratsam, die Pl\u00e4ne mit den Wohnfl\u00e4chenangaben zu sichten. Gerade bei Real Estate Sales<\/strong><\/a> ist die Wohnfl\u00e4che nicht nur f\u00fcr das Expos\u00e9 und die Werbung notwendig, sondern auch die Banken ben\u00f6tigen diese Quadratmeterzahl als Berechnungsgrundlage f\u00fcr den Beleihungswert. Damit die Finanzierung genehmigt wird, verlangen die Kreditinstitute in der Regel eine nachvollziehbare Wohnfl\u00e4chenberechnung.<\/p>\n

Auch f\u00fcr Mieter und Vermieter spielt die Wohnfl\u00e4che eine weitreichende Rolle, weil sich die Miete oder eine Mieterh\u00f6hung<\/strong> aus der tats\u00e4chlichen Wohnfl\u00e4che ableitet. Gerade im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse und der Wohnungsgr\u00f6\u00dfe kann es diesbez\u00fcglich zu Auseinandersetzungen und Streitigkeiten kommen.<\/p>\n

Sowohl bei Rental<\/a> als auch beim Immobilienverkauf sind die Fl\u00e4chenangaben wichtig. Daher sollte vor der Vermarktung gewissenhaft \u00fcberpr\u00fcft werden, um sp\u00e4tere Unstimmigkeiten zu vermeiden. Bei Vermietung k\u00f6nnen falschen Wohnfl\u00e4chenangaben unter bestimmten Umst\u00e4nden zur Mietminderung<\/strong> f\u00fchren. Abweichungen in gewissen Rahmen sind zul\u00e4ssig, aber nicht w\u00fcnschenswert.<\/p>\n

Die Wohnfl\u00e4che kann, aber muss nicht im Mietervertrag festgehalten werden. Wurde die Wohnfl\u00e4che im Mietvertrag vereinbart, dann gilt diese Angabe als Nachweis, bis Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Wenn Vermieter die exakte Fl\u00e4che im Mietvertrag vereinbaren, dann handelt es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung, auf die sich der Mieter berufen kann. Wenn eine Wohnfl\u00e4chenabweichung von mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten Fl\u00e4che<\/strong> festgestellt wird, dann kann der Mieter eine Mietminderung verlangen. Dieser Grundsatz ist auch f\u00fcr die Abrechnung der Nebenkosten bzw. Betriebskosten<\/strong> anwendbar.<\/p>\n

Es ist daher wichtig, sich abzusichern, dass man vor dem Vermietungsprozess oder Verkaufsprozess mit den richtigen Fl\u00e4chenangaben arbeitet.<\/p>\n

Wir pr\u00fcfen die Wohnfl\u00e4che bei Vermietung und Verkauf<\/h2>\n

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