{"id":2582,"date":"2026-01-28T18:30:44","date_gmt":"2026-01-28T17:30:44","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/?post_type=immobilienlexikon&p=2582"},"modified":"2026-03-04T16:42:18","modified_gmt":"2026-03-04T15:42:18","slug":"wohnungseigentumsgesetz","status":"publish","type":"immobilienlexikon","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/wohnungseigentumsgesetz\/","title":{"rendered":"Condominium Act"},"content":{"rendered":"

M\u00f6chten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen oder kaufen, sollten Sie das Wohnungseigentumsgesetz mindestens in den Grundz\u00fcgen kennen. Es beinhaltet Sachverhalte f\u00fcr die Eigent\u00fcmerschaft und regelt, was ausschlie\u00dflich Eigentum des Wohnungsbesitzers ist und was allen Bewohnern des Mehrfamilienhauses geh\u00f6rt.<\/strong><\/p>\n

Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?<\/h2>\n

Das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 1951 sollte beim Wohnungsverkauf sowie Wohnungskauf ber\u00fccksichtigt werden. Im Jahr 2020 wurde eine\u00a0WEG-Reform<\/strong>\u00a0durchgef\u00fchrt. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die\u00a0Entstehung von Wohneigentum und die Aufteilung von Immobilien<\/strong>\u00a0in\u00a0Exclusive property<\/a>\u00a0and\u00a0Common property<\/a>. Es enth\u00e4lt auch Vorschriften zur\u00a0Wohnungseigent\u00fcmerversammlung<\/strong>\u00a0und zu den dort getroffenen Beschl\u00fcssen. Die Begr\u00fcndung von Wohneigentum ist Bestandteil des ersten Abschnitts des Gesetzes und dient als Grundlage f\u00fcr das Grundbuchamt, um jedem Miteigentumsanteil ein eigenes Grundbuchblatt zuzuweisen. Bei Ver\u00e4u\u00dferung oder Erwerb einer Immobilie ist Einsicht ein\u00a0aktueller Grundbuchauszug<\/strong>\u00a0notwendig, um Einsicht ins\u00a0Land Register<\/a>\u00a0zu erm\u00f6glichen.<\/p>\n

Die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer in einem Mehrfamilienhaus ist Gegenstand des zweiten Abschnitts. In den Paragraphen 13, 14 und 16 sind Nutzung und Kostenaufteilung sowie Rechte und Pflichten der Wohnungseigent\u00fcmer geregelt. Die beiden ersten Abschnitte sind relevant f\u00fcr den Wohnungsverkauf.<\/p>\n

Das zweite Teil des Wohnungseigentumsgesetzes besch\u00e4ftigt sich mit dem\u00a0Dauerwohnrecht<\/strong>\u00a0und dem damit verbundenen Heimfallanspruch. Das Dauerwohnrecht kann einer Person erm\u00f6glichen, (nicht dem Wohnungseigent\u00fcmer), eine bestimmte Wohnung zu nutzen und \u00fcber sie zu verf\u00fcgen. Im Unterschied zu Wohnungsrecht kann Dauerwohnrecht ver\u00e4u\u00dfert und vererbt werden. Der Heimfallanspruch kann noch von dem Wohneigentum an dem Grundst\u00fcck getrennt werden.<\/p>\n

Im dritten Abschnitt ist die\u00a0Verwaltung<\/strong>\u00a0geregelt. Die Aufgaben des Verwalters sind im Paragraph 27 beschrieben. Die \u00fcbrigen vier Abschnitte haben nur eine geringe Bedeutung f\u00fcr den Wohnungsverkauf. Verschiedene Kommentare sind als Erl\u00e4uterungen vorhanden. Sie gelten vorrangig als Arbeitserleichterung f\u00fcr Verwalter und Anw\u00e4lte und dienen weniger zum Wohnungsverkauf.<\/p>\n

Das im Jahr 2020 aktualisierte Gesetz regelt auch, welche\u00a0bauliche \u00c4nderungen<\/strong>\u00a0Wohnungseigent\u00fcmer au\u00dferdem der Wohnung durchf\u00fchren d\u00fcrfen, wer die Kosten f\u00fcr die Bauma\u00dfnahmen tr\u00e4gt und wer bauliche Neuerungen nutzen darf. Somit kann ein einzelner Eigent\u00fcmer die Einrichtung einer\u00a0Ladestation f\u00fcr Elektroautos<\/strong>\u00a0im Haus oder Umbauma\u00dfnahme zum\u00a0Einbruchschutz<\/strong>\u00a0gegen den Willen der Mehrheit der Wohnungseigent\u00fcmer durchsetzen. Das Gesetz spricht von sog. privilegierten Ma\u00dfnahmen.<\/p>\n

Wie werden Teilung und Eigentumsverh\u00e4ltnisse geregelt?<\/h2>\n

Paragraph 8 des Wohnungseigentumsgesetzes besagt, dass Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer ihr Grundst\u00fcck in mehrere Miteigentumsanteile aufteilen k\u00f6nnen. Ist das Grundst\u00fcck bebaut, kann der Eigent\u00fcmer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen, die er einzeln verkauft. Wichtig beim Wohnungsverkauf ist die\u00a0Deed of partition<\/a>. Sie ist auch f\u00fcr den potenziellen K\u00e4ufer Ihrer Eigentumswohnung von Bedeutung, da sie Antworten auf viele Fragen enth\u00e4lt. Bestandteil der Erkl\u00e4rung ist zumeist eine Gemeinschaftsordnung, die Rechte und Pflichten der Eigent\u00fcmer untereinander festschreibt, aber nicht zwingend vorhanden sein muss. Jede Teilungserkl\u00e4rung enth\u00e4lt eine Zuordnung der Bestandteile des Geb\u00e4udes zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum.<\/p>\n

Das Sondereigentum ist in Paragraph 5 geregelt. Die vom Eigent\u00fcmer selbst genutzte Wohnung ist Sondereigentum. Der Eigent\u00fcmer ist allein f\u00fcr deren Instandhaltung verantwortlich. Das gemeinschaftliche Eigentum ist in Paragraph 1 Absatz 5 geregelt und umfasst verschiedene Bereiche wie das Treppenhaus, das von allen Eigent\u00fcmern genutzt werden kann und f\u00fcr dessen Instandhaltung alle Eigent\u00fcmer aufkommen m\u00fcssen. Der Miteigentumsanteil eines jeden Eigent\u00fcmers bestimmt, mit welchen Kosten sich der jeweilige Eigent\u00fcmer beteiligen muss.<\/p>\n

In der Teilungserkl\u00e4rung ist geregelt, f\u00fcr welches Sondereigentum Sondernutzungsrechte gelten. Das k\u00f6nnen Gartenfl\u00e4chen oder ein Abstellraum pro Wohnung sein. Beim Wohnungsverkauf sollten dem potenziellen K\u00e4ufer Einblick in die Teilungserkl\u00e4rung gew\u00e4hrt werden. Wir als\u00a0Real estate agent<\/a>\u00a0beschaffen die Teilungskl\u00e4rung und lesen diese gr\u00fcndlich durch, um dem K\u00e4ufer seine Fragen bez\u00fcglich Eigentumsverh\u00e4ltnisse beantworten zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

Was ist bei der Verwaltung wichtig?<\/h2>\n

The\u00a0Verwaltung<\/strong>\u00a0wird im Paragraph 20 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt. Sie muss \u00fcber den geplanten Wohnungsverkauf informiert werden. Die\u00a0Bestellung des Verwalters<\/strong>\u00a0erfolgt \u00fcber die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Zu den Aufgaben des Verwalters geh\u00f6ren die Einberufung von Wohnungseigent\u00fcmerversammlungen und die Umsetzung der dort beschlossenen Ma\u00dfnahmen. Die T\u00e4tigkeiten des Verwalters gliedern sich in vier Bereiche:
\n1) Der Verwalter \u00fcbernimmt\u00a0kaufm\u00e4nnische Aufgaben<\/strong>, zu denen die Wohngeldabrechnung sowie die Ermittlung und Anforderung von Sonderumlagen geh\u00f6ren, falls bei einer Sanierungsma\u00dfnahme keine ausreichende Instandhaltungsr\u00fccklage vorhanden ist. Der Verwalter ist beim Wohnungsverkauf beteiligt, denn in der Teilungserkl\u00e4rung ist h\u00e4ufig die Zustimmung des Verwalters bei einem Eigent\u00fcmerwechsel vorgesehen.<\/p>\n

2) Der Verwalter \u00fcbernimmt zahlreiche\u00a0rechtliche Aufgaben<\/strong>, beispielsweise den Vertragsabschluss, die Vertragspr\u00fcfung und die rechtliche Vertretung der Eigent\u00fcmergemeinschaft. Der Verwalter muss f\u00fcr die Beachtung aller rechtlichen Aspekte wie der Landesbauordnung und der Brandschutzvorschriften sorgen.<\/p>\n

3) Zu den\u00a0organisatorischen Aufgaben<\/strong>\u00a0des Verwalters geh\u00f6ren die Korrespondenz mit den Eigent\u00fcmern und bei vermieteten Eigentumswohnungen auch mit den Mietern. Der Verwalter muss die Wohnungseigent\u00fcmerversammlung durchf\u00fchren und das Protokoll der Eigent\u00fcmerversammlung erstellen.<\/p>\n

4) Der Verwalter ist auch mit\u00a0technischen Aufgaben<\/strong>\u00a0betraut, beispielsweise mit der Planung und Vergabe von Instandhaltungsarbeiten sowie der Erfassung von Verbrauchswerten, zu denen Strom und Heizung geh\u00f6ren. Wird das von den Eigent\u00fcmern gew\u00fcnscht, kann der Verwalter von einem Verwaltungsbeirat unterst\u00fctzt werden. Im Beirat k\u00f6nnen Mitglieder der Eigent\u00fcmergemeinschaft t\u00e4tig werden. Andere Personen k\u00f6nnen Mitglied im Beirat werden, wenn das in der Gemeinschaftsordnung erlaubt ist oder ein entsprechender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigent\u00fcmer vorliegt. Der Verwaltungsbeirat arbeitet ehrenamtlich und vermittelt zwischen Eigent\u00fcmern und Verwalter. Zu seinen Aufgaben geh\u00f6ren die Finanzen, beispielsweise die richtige Buchung von Rechnungsbetr\u00e4gen sowie Jahresabschl\u00fcsse. Ist das in der Teilungserkl\u00e4rung vorgeschrieben, muss der Verwaltungsbeirat das Protokoll der Eigent\u00fcmerversammlung unterzeichnen. Beiratsmitglieder sind gegen Schadenersatzanspr\u00fcche abgesichert. Wurde beispielsweise f\u00fcr eine Sanierungsma\u00dfnahme ein \u00fcberteuertes Angebot genehmigt, das zu einem finanziellen Schaden bei der Wohnungseigent\u00fcmer f\u00fchrte, k\u00f6nnte der Beirat daf\u00fcr haftbar gemacht werden. Um Schadenersatzanspr\u00fcche gegen den Beirat abzuwenden, kann ein Haftungsausschluss bei leichter Fahrl\u00e4ssigkeit vereinbart werden. Auch eine Verm\u00f6gensschaden-Haftpflichtversicherung kann abgeschlossen werden.<\/p>\n

Das Wohnungseigentumsgesetz als wichtige Grundlage f\u00fcr den Wohnungsverkauf<\/h2>\n

Beim Wohnungsverkauf sollten Sie die Regelungen bez\u00fcglich Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsgesetz kennen, da es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Eigent\u00fcmern und Verwalter, aber auch zwischen den Wohnungseigent\u00fcmern untereinander kommt. Bei verschiedenen Bestandteilen des Mehrfamilienhauses ist f\u00fcr Eigent\u00fcmer nicht immer klar, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.<\/p>\n

Nachfolgend finden Sie Antworten auf drei wichtige Fragen, die auch f\u00fcr den potenziellen K\u00e4ufer beim Wohnungsverkauf interessant sein k\u00f6nnen. Der potenzielle K\u00e4ufer sollte bei der Besichtigung Ihrer Eigentumswohnung dar\u00fcber informiert werden.<\/p>\n

Wie erfolgt die Zuordnung von Fenstern und T\u00fcren?<\/h2>\n

Fenster f\u00fchren in vielen Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften zu Streitf\u00e4llen. Nicht immer ist klar, wie es mit der Kostenverteilung im Reparaturfall aussieht. Das Wohnungseigentumsgesetz sagt aus, dass Fenster ausnahmslos allen Wohnungseigent\u00fcmern (gemeinschaftliches Eigentum) geh\u00f6ren. M\u00fcssen Fenster repariert werden, erfolgt eine\u00a0Umlage der Reparaturkosten<\/strong>\u00a0auf die Eigent\u00fcmergemeinschaft.
\nIn der Teilungserkl\u00e4rung k\u00f6nnen jedoch andere Regelungen getroffen werden. Die Pflege und Instandhaltung der Fenster und auch die Kosten f\u00fcr die Reparatur k\u00f6nnen dem jeweiligen Nutzer zugeordnet werden. In diesen F\u00e4llen ist dann jeweils der Eigent\u00fcmer f\u00fcr die Instandhaltung der Fenster als Sondereigentum zust\u00e4ndig. Muss das Fenster Ihrer Eigentumswohnung repariert werden, m\u00fcssen Sie jedoch einiges beachten. Es ist auch wichtig, dass der neue Eigent\u00fcmer beim Wohnungsverkauf dar\u00fcber informiert wird, wenn die Fenster gem\u00e4\u00df Teilungserkl\u00e4rung dem Sondereigentum zugeordnet sind.<\/p>\n

Sie d\u00fcrfen auch dann, wenn die Fenster in der Teilungserkl\u00e4rung als Sondereigentum definiert sind, die Fenster nicht eigenm\u00e4chtig austauschen oder beliebig streichen. Fenster sind ein Teil der Fassade und sollten daher gleichm\u00e4\u00dfig aussehen. In der Teilungserkl\u00e4rung ist h\u00e4ufig geregelt, dass der Eigent\u00fcmer die Innenseite der Fenster pflegen muss. Dazu geh\u00f6rt auch das regelm\u00e4\u00dfige Streichen des inneren Rahmens. Die Eigent\u00fcmergemeinschaft ist hingegen f\u00fcr die Instandhaltung der Au\u00dfenseite zust\u00e4ndig. Die Kosten f\u00fcr die Instandhaltung der Au\u00dfenseite werden auf die einzelnen Eigent\u00fcmer abh\u00e4ngig von deren Miteigentumsanteil umgelegt.<\/p>\n

Ob T\u00fcren zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum geh\u00f6ren, h\u00e4ngt davon ab, wo sie sich befinden.\u00a0Innent\u00fcren, die sich in den Wohnungen befinden, sind Sondereigentum<\/strong>. Der Wohnungseigent\u00fcmer ist f\u00fcr deren Instandhaltung zust\u00e4ndig.\u00a0Die Hauseingangst\u00fcr und die Wohnungseingangst\u00fcren sind Gemeinschaftseigentum<\/strong>.<\/p>\n

Wer darf den Garten nutzen?<\/h2>\n

Zu Streitf\u00e4llen kommt es h\u00e4ufig bei der Nutzung von Terrassen oder von Gartenfl\u00e4chen. H\u00e4ufig glauben die Bewohner des Erdgeschosses, dass nur sie die Terrasse oder den Garten nutzen d\u00fcrfen. War bislang niemand dagegen, dass Garten oder Terrasse nur von den Erdgeschossbewohnern genutzt wurden, so kann sich das bei einem Wohnungsverkauf \u00e4ndern, wenn es sich um eine Wohnung einer h\u00f6heren Etage handelt. Der neue Wohnungseigent\u00fcmer k\u00f6nnte anders dar\u00fcber denken und ebenfalls ein Nutzungsrecht am Garten fordern. Bewohner einer h\u00f6heren Etage k\u00f6nnten auch ihre Meinung \u00e4ndern, was zu Streitigkeiten f\u00fchrt.<\/p>\n

Um solche Streitigkeiten zu vermeiden und rechtliche Sicherheit zu schaffen, gilt es,\u00a0dem Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen<\/strong>. Mit dem Sondernutzungsrecht kann der jeweils Berechtigte Gemeinschaftseigentum allein nutzen.<\/p>\n

Auch Kellerr\u00e4ume k\u00f6nnen einen solchen Streitfall darstellen. Beim Wohnungsverkauf sollte unbedingt auf das Sondernutzungsrecht hingewiesen werden. Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung im Erdgeschoss und gilt ein Sondernutzungsrecht f\u00fcr Garten oder Terrasse, kauft der neue Eigent\u00fcmer die Wohnung als Sondereigentum und erwirbt das ausschlie\u00dfliche Nutzungsrecht f\u00fcr den Garten automatisch mit.<\/p>\n

Das Sondernutzungsrecht regelt auch die \u00dcbernahme der Kosten<\/strong>. Besteht ein Sondernutzungsrecht f\u00fcr den Garten, so muss dessen Eigent\u00fcmer auch die Kosten f\u00fcr die Gartenpflege \u00fcbernehmen.<\/p>\n

Nachtr\u00e4gliche Einr\u00e4umung des Sondernutzungsrechtes ist m\u00f6glich<\/h2>\n

Im Wohnungseigentumsgesetz ist vorgesehen, dass das gemeinschaftliche Eigentum von allen Wohnungseigent\u00fcmern genutzt werden darf. Sollen nur einzelne Eigent\u00fcmer ein Nutzungsrecht erhalten, muss dem entsprechenden Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht zugewiesen werden. Eine\u00a0\u00c4nderung der Teilungserkl\u00e4rung ist erforderlich<\/strong>, f\u00fcr die eine Zustimmung aller Eigent\u00fcmer erfolgen muss.<\/p>\n

Um Streitf\u00e4lle zu verhindern, kann in der Teilungserkl\u00e4rung ein Sondernutzungsrecht f\u00fcr Teile des Gemeinschaftseigentums festgelegt werden, beispielsweise f\u00fcr Abstellr\u00e4ume, Garagenstellpl\u00e4tze oder Terrassen. Auch ohne Zustimmung der anderen Miteigent\u00fcmer kann ein Sondernutzungsrecht auf einen anderen Miteigent\u00fcmer \u00fcbertragen werden. Das ist beispielsweise m\u00f6glich, wenn sich zwei Eigent\u00fcmer \u00fcber den Tausch der Kellerr\u00e4ume einigen, die ihren Wohnungen zugeordnet sind. Eine notarielle Beurkundung ist bei einer solchen Vereinbarung nicht erforderlich. Eine m\u00fcndliche Absprache ist zwar ausreichend, doch sie verliert bei einem Wohnungsverkauf ihre G\u00fcltigkeit. Der neue Eigent\u00fcmer kann einen R\u00fccktausch der Kellerr\u00e4ume fordern.\u00a0Ein Sondernutzungsrecht gilt nur, wenn eine entsprechende Eintragung im Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) \u00fcber die Teilungserkl\u00e4rung erfolgt<\/strong>.<\/p>\n

Was sollten Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcber Teilnahme an der Versammlung in elektronischer Form wissen?<\/h2>\n

Nach den neuen gesetzlichen Vorgaben (\u00a7 23 Absatz 1 Satz 2 WEG) haben Wohnungseigent\u00fcmer die M\u00f6glichkeit, auch in elektronischer Form an Eigent\u00fcmerversammlungen teilzunehmen. Dabei m\u00fcssen zwei Aspekte beachtet werden:<\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich muss es weiterhin m\u00f6glich sein, an einer Versammlung pers\u00f6nlich teilzunehmen<\/strong>. Im Gesetz stehen keine Bestimmungen in Bezug auf eine konkrete Gestaltung der Teilnahme in elektronischer Form. Daher obliegt es den Wohnungseigent\u00fcmern, diesbez\u00fcglich einen Beschluss zu fassen. Au\u00dferdem k\u00f6nnen sie auch \u00fcber die\u00a0Ausgestaltung der Versammlungsrechte<\/strong>\u00a0entscheiden. Bei Eigent\u00fcmerversammlungen, die ausschlie\u00dflich in virtueller Form stattfinden, ist keine Beschlusskompetenz m\u00f6glich. Die Wohnungseigent\u00fcmer m\u00fcssen immer die M\u00f6glichkeit haben, an einer Versammlung pers\u00f6nlich anwesend zu sein.<\/p>\n

Fazit: Wohnungseigentumsgesetz und Teilungserkl\u00e4rung beim Wohnungsverkauf beachten<\/h2>\n

M\u00f6chten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ist es notwendig, das Wohnungseigentumsgesetz zu kennen. Sie sollten sich unbedingt \u00fcber die Teilungserkl\u00e4rung informieren, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum beim Mehrfamilienhaus regelt.<\/p>\n

F\u00fcr verschiedene Bereiche des Mehrfamilienhauses kann in der Teilungserkl\u00e4rung ein Sondernutzungsrecht zum betreffenden Sonderverm\u00f6gen zugeordnet werden. Eine nachtr\u00e4gliche Zuordnung von Sondernutzungsrecht ist m\u00f6glich, doch muss eine \u00c4nderung der Erkl\u00e4rung erfolgen, der alle Eigent\u00fcmer zustimmen m\u00fcssen.<\/p>\n

Rogers Real Estate<\/a>\u00a0begleitet Sie\u00a0kompetent<\/strong>\u00a0bei dem\u00a0Verkauf Ihrer Eigentumswohnung<\/a>. Lassen Sie sich umfassend beraten. Rogers Immobilien legt Wert auf eine\u00a0hochwertige Pr\u00e4sentation<\/strong>\u00a0von Immobilien. K\u00e4ufer sch\u00e4tzen\u00a0professionelle Aufbereitung<\/strong>\u00a0von Immobilien und die Beantwortung aller Fragen rund um das Wohnungseigentum. Es hilft denen, die richtige Kaufentscheidung zu treffen.<\/p>","protected":false},"featured_media":2584,"template":"","meta":{"_acf_changed":false},"class_list":["post-2582","immobilienlexikon","type-immobilienlexikon","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon\/2582","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/immobilienlexikon"}],"about":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/immobilienlexikon"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2584"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2582"}],"curies":[{"name":"WP","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}