{"id":2141,"date":"2026-01-27T16:28:21","date_gmt":"2026-01-27T15:28:21","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/news\/solarpflicht-bei-dachsanierung-finanzielle-vorteile-durch-foerderungen-und-kfw-kredite-in-2025\/"},"modified":"2026-05-04T13:15:53","modified_gmt":"2026-05-04T11:15:53","slug":"neue-mieterschutzverordnung-mietpreisbremse-muenchen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/news\/neue-mieterschutzverordnung-mietpreisbremse-muenchen\/","title":{"rendered":"Neue Mieterschutzverordnung \u2013 Mietpreisbremse f\u00fcr M\u00fcnchen bis 2025 verl\u00e4ngert"},"content":{"rendered":"

Die Mietpreisbremse wurde in Bayern bis 2025 verl\u00e4ngert und ausgeweitet. Im Rahmen der Mietpreisbindung (auch Preisdeckel, Mietenstopp oder Mietpreisstopp genannt) werden Mietpreise gesetzlich normiert. Mieterh\u00f6hungen bei Wohnraummietvertr\u00e4gen werden beschr\u00e4nkt oder verboten. Die Mietpreisbegrenzung gilt in vielen bayerischen St\u00e4dten, unter anderem in Ingolstadt, M\u00fcnchen und Rosenheim. In der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) ist au\u00dferdem der Mietpreisbremse auch die gesenkte Kappungsgrenze und die K\u00fcndigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung geregelt. Hier erfahren Sie, was bei Vermietung von Immobilien zu beachten ist.<\/strong><\/p>\n

Mietpreisbremse und die Auswirkung auf die Mieth\u00f6he bei Immobilienvermietung<\/h2>\n

Grunds\u00e4tzlich werden Mieterh\u00f6hungen bei Bestandswohnungen im B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Im Paragraf 557 sind drei Voraussetzungen beschrieben, unten denen eine Mieterh\u00f6hung m\u00f6glich ist. Daher kann eine Mieterh\u00f6hung im Rahmen der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete<\/strong> oder nach einer Modernisierung erfolgen oder wenn der Mieter freiwillig mit einer h\u00f6heren Miete einverstanden ist.<\/p>\n

Der Gesetzgeber gibt im Rahmen der Mietpreisbremse vor, dass bei Neuvermietung der Mietzins nur 10 Prozent \u00fcber der orts\u00fcblichen Miete<\/strong> liegen darf. Wenn die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete bei 13 EUR\/qm liegt, dann darf die zul\u00e4ssige Kaltmiete bei Wiedervermietung maximal bei 14,30 EUR\/qm liegen. Eine \u00dcberschreitung der zul\u00e4ssigen Miete ist nicht erlaubt, selbst wenn am Immobilienmarkt eine h\u00f6here Miete durchsetzbare w\u00e4re. Wenn sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben nicht h\u00e4lt, muss er mit einer R\u00fcge seitens des Mieters rechnen. Praktisch kann es bedeuten, dass die Mietobergrenze angehalten werden muss und die zu viel gezahlte Miete ist zur\u00fcckzuerstatten.<\/p>\n

Der Vermieter muss f\u00fcr seine Immobilie die zul\u00e4ssige Vergleichsmiete ermitteln. Dazu dient der einfache oder qualifizierte Mietspiegel<\/strong> der Gemeinde. Kleinere Gemeinden stellen oft keine Mietspiegel zur Verf\u00fcgung, denn die Erstellung eines Mietspiegels ist bisher nicht gesetzlich vorgeschrieben. Im Rahmen des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG) sollten St\u00e4dte mit mehr als 50.000 Einwohner zur Erstellung von rechtssicherem Mietspiegel<\/strong> verpflichtet werden. Die neue Gesetzgebung tritt zum 01.07.2022 in Kraft und die den St\u00e4dten ist eine \u00dcbergangsfrist bis zum 01.01.2023 einger\u00e4umt.<\/p>\n

Bei fehlendem Mietspiegel muss sich der Vermieter bei Ermittlung der neuen Mieth\u00f6he an Vergleichswohnungen<\/strong> orientieren. In der Praxis kann es eine Herausforderung sein, da der Zugang zu Vergleichswohnungen fehlt. Sollte ein Streitfall entstehen, wird die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete durch einen Sachverst\u00e4ndigen ermittelt.<\/p>\n

Welche Ausnahmen erlaubt die Mietpreisbremse?<\/h3>\n

Nur in Ausnahmef\u00e4llen darf der Vermieter von der Mietpreisbremse abweichen<\/strong>. Der Vermieter darf sich auf Bestandsschutz berufen. Diese Ausnahme kommt zur Anwendung, wenn die Miete des Vormieters oberhalb der Mietpreisbremse lag. Wenn also der Vormieter eine Miete zahlt, die die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent \u00fcbersteigt<\/strong>, dann muss die bisherige Miete bei Neuvermietung nicht gesenkt werden (s. \u00a7 556e Absatz 1 BGB).<\/p>\n

Hier ein Beispiel:<\/strong>
\nDie bisherige Miete (Vormiete) liegt bei 14 EUR\/qm.
\nDie orts\u00fcbliche Vergleichsmiete betr\u00e4gt 12,50 EUR\/qm.
\nDie zul\u00e4ssige Miete bei Wiedervermietung betr\u00e4gt 13,75 EUR\/qm.
\nEs gilt der Bestandschutz und der Vermieter darf bei der Neuvermietung die bisherige Miete vereinbaren: 14 EUR\/qm.<\/p>\n

Wichtig ist zu wissen, dass Mieterh\u00f6hungen, die innerhalb der letzten zw\u00f6lf Monate vor Vertragsende beschlossen wurden, k\u00f6nnen bei der Berechnung der neuen Miete nicht ber\u00fccksichtigt werden. Dadurch will der Gesetzgeber Manipulationen vermeiden. Allerdings gilt es nicht bei Indexmiete oder Staffelmiete<\/strong>. Wenn also eine Mieterh\u00f6hung in den letzten zw\u00f6lf Monaten vor der K\u00fcndigung aufgrund einer Indexmieterh\u00f6hung oder Staffelmietvereinbarung stattgefunden hat, dann handelt es sich um eine zul\u00e4ssige Miete. Bei der Neuvermietung kann sie also verwendet werden.<\/p>\n

Neubauimmobilien sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen<\/strong>. Zu Neubauten z\u00e4hlen Immobilien, die nach dem 1. Oktober 2014<\/strong> erstmals genutzt oder vermietet wurden.<\/p>\n

Immobilien, die erstmalig nach einer umfassenden Modernisierung<\/strong> vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen (\u00a7 556 Satz 2 BGB). Ab der zweien Vermietung kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung, aber der Vermieter darf sich auf die Vormiete berufen. Erhaltungsma\u00dfnahmen oder modernisierende Instandhaltungen z\u00e4hlen nicht zu einer umfassenden Modernisierung, sondern die Verbesserungen m\u00fcssen wesentlich mit einem Neubau mithalten k\u00f6nnen. Somit m\u00fcssten Fenster, Fu\u00dfb\u00f6den, Elektroinstallationen, Sanit\u00e4r, Heizung saniert und die energetischen Eigenschaften der Immobilie m\u00fcssen verbessert werden.<\/p>\n

Bei Wohnungen, die weniger aufwendig modernisiert wurden, erlaubt das Gesetz unter bestimmten Umst\u00e4nden eine Mietanpassung<\/strong>. Wenn der Vermieter w\u00e4hrend des letzten Mietverh\u00e4ltnisses Modernisierungen vorgenommen hat, aber keine Mieterh\u00f6hung vereinbart hat, dann darf er die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % \u00fcbersteigen. Dies gilt auch, wenn die Modernisierungsma\u00dfnahmen nach dem Auszug des Mieters durchgef\u00fchrt wurden. Der Vermieter darf bei der Neuvermietung die Miete erh\u00f6hen um den Betrag, um den er in einem Bestandsmietverh\u00e4ltnis eine Modernisierungsmieterh\u00f6hung vornehmen konnte. Bei der Berechnung der zul\u00e4ssigen Miete ist der Zustand der Immobilie vor den Modernisierungsma\u00dfnahmen entscheidend. Es d\u00fcrfen nur die Modernisierungen ber\u00fccksichtigt werden, die innerhalb der letzten drei Jahre vor Abschluss des neuen Mietvertrags durchgef\u00fchrt wurden.<\/p>\n

Nach einer Modernisierung k\u00f6nnen Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete draufschlagen \u2013 und das auf Dauer (\u00a7 559 BGB). Allerdings sind Fristen und Betr\u00e4ge ebenfalls gesetzlich begrenzt.<\/p>\n

K\u00fcndigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung verl\u00e4ngert<\/h2>\n

Die K\u00fcndigungssperrfrist wirkt zugunsten der Mieter, die bei der Umwandlung in dem Wohnungseigentum bereits wohnen. K\u00e4ufer k\u00f6nnen den Mieter erst nach Ablauf von zehn Jahren (anstatt drei Jahren) seit dem Erwerb wegen Eigenbedarf oder Verwertung k\u00fcndigen<\/strong>.<\/p>\n

Daher sollten Erwerber bei vermieteten Wohnungen darauf achten, wann die Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden hat und wann der Mieter in die Wohnung eingezogen ist. Wenn der Mieter in eine Wohnung einzieht, die bereits als Eigentumswohnung definiert ist, dann ist er nicht vor Eigenbedarfsk\u00fcndigungen gesch\u00fctzt und der Eigent\u00fcmer kann eine Eigenbedarfsk\u00fcndigung aussprechen. Ma\u00dfgeblich f\u00fcr die Berechnung der Frist ist der tats\u00e4chliche Einzug des Mieters, nicht der Mietvertragsabschluss oder der im Mietvertrag eingetragene Mietbeginn.<\/p>\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\n\n\t\t<\/div>\n\n\t\t\n\n\t\t
\n\t\t\t\n\n
\n\n\n\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n\t
\n\t\t\n\n

Contact us \u2013 we are always available<\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\t\n\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\n\n\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n\n\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\"\"\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\n

\"\"<\/a><\/p>\n\n\t\tCONTACT US<\/span>\n\t<\/a>\n\n\n\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\t\n\t\n\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\n\n<\/div>\n\n\t\t<\/div>\n\n\t\t\n