{"id":2266,"date":"2026-01-27T19:45:48","date_gmt":"2026-01-27T18:45:48","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/news\/solarpflicht-bei-dachsanierung-finanzielle-vorteile-durch-foerderungen-und-kfw-kredite-in-2025\/"},"modified":"2026-05-04T14:07:18","modified_gmt":"2026-05-04T12:07:18","slug":"kaution-und-verjaehrte-ansprueche-rueckzahlung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/news\/kaution-und-verjaehrte-ansprueche-rueckzahlung\/","title":{"rendered":"Kaution und verj\u00e4hrte Anspr\u00fcche: Was Vermieter zur R\u00fcckzahlung der Mietkaution wissen m\u00fcssen"},"content":{"rendered":"

Am Ende eines Mietverh\u00e4ltnisses kommt es h\u00e4ufig zu Konflikten, wenn es um die R\u00fcckzahlung der Kaution geht, insbesondere wenn der Vermieter wegen Sch\u00e4den Forderungen aufstellt. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn in der Wohnung oder dem Haus bereits l\u00e4nger zur\u00fcckliegende Sch\u00e4den vorhanden sind. Vermietern erleichtert der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch die Aufrechnung von verj\u00e4hrten Anspr\u00fcchen bez\u00fcglich des Kautionsguthabens. Bisher wurden solche F\u00e4llen von den Amts- und Landesgerichten unterschiedlich beurteilt. Doch nach einer Entscheidung des BGHs soll diese Aufrechnung ab sofort leichter \u2013 und mit einem erh\u00f6hten Ma\u00df an Flexibilit\u00e4t \u2013 m\u00f6glich sein, insbesondere wenn es um den Anspruch des Mieters auf R\u00fcckzahlung einer Barkaution geht. Dieser Artikel informiert Mieter und Vermieter \u00fcber die wichtigsten Fakten.<\/p>\n

R\u00fcckzahlung der Mietkaution \u2013 Der Hintergrund des Streitfalls<\/h2>\n

Nach Ende des Mietverh\u00e4ltnisses und der R\u00fcckgabe ihrer Wohnung im November 2019 forderte die Kl\u00e4gerin die R\u00fcckzahlung der Kaution in der H\u00f6he von 780 EUR. Der Vermieter rechnete Mai 2020 \u00fcber die Kaution ab \u2013 er erkl\u00e4rte die Aufrechnung damit, dass Schadensersatzanspr\u00fcche aufgrund von Sch\u00e4den in den Wohnr\u00e4umen entstanden sind, welche die H\u00f6he des Kautionsbetrags \u00fcberstiegen. Doch hatte sich die Kl\u00e4gerin auf die Verj\u00e4hrung berufen.<\/p>\n

In den Vorinstanzen hatte die Klage des Mieters auf R\u00fcckzahlung der Kaution Erfolg. Das Berufungsgericht (Landesgericht) begr\u00fcndete dies damit, dass die Schadensersatzanspr\u00fcche des Vermieters bereits verj\u00e4hrt waren. Grunds\u00e4tzlich sieht \u00a7 215 Alt. 1 BGB vor, dass eine Aufrechnung trotz Verj\u00e4hrung m\u00f6glich ist, wenn die aufzurechnende Forderung zu einem Zeitpunkt h\u00e4tte geltend gemacht werden k\u00f6nnen, als sie noch nicht verj\u00e4hrt war. Diese Regelung kam im vorliegenden Fall jedoch nicht zur Anwendung. Der Grund daf\u00fcr war, dass in der Zeit vor der Verj\u00e4hrung keine Grundlage f\u00fcr eine Aufrechnung bestand.<\/p>\n

Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Anspruch auf Schadensersatz wegen Besch\u00e4digung der Mietsache und die Forderung des Mieters auf R\u00fcckzahlung der Barkaution nicht gleichartig sind. Dies ist jedoch eine Voraussetzung f\u00fcr die Aufrechnung. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters richtet sich zun\u00e4chst auf Naturalrestitution, also die Wiederherstellung des urspr\u00fcnglichen Zustands der Mietsache. Zwar h\u00e4tte der Vermieter gem\u00e4\u00df \u00a7 249 Abs. 2 Satz 1 BGB auch einen Geldbetrag f\u00fcr die Reparatur fordern k\u00f6nnen. Dies h\u00e4tte jedoch vorausgesetzt, dass er innerhalb der Verj\u00e4hrungsfrist von dieser Ersetzungsbefugnis Gebrauch macht und statt der Reparatur einen konkreten Geldbetrag verlangt. Da dies nicht geschehen ist, blieb es bei der fehlenden Gleichartigkeit der Forderungen, wodurch eine Aufrechnung ausgeschlossen war.<\/p>\n

Der Vermieter war mit der Entscheidung des Landesgerichts nicht einverstanden und legte Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Mit dieser Revision hatte er Erfolg. Die Richter des BGH kamen zu einer anderen Einsch\u00e4tzung als das Landesgericht: Sie urteilten, dass der Zweck einer Mietkaution darin besteht, dem Vermieter als Sicherheit zu dienen. Daher sollte es dem Vermieter m\u00f6glich sein, die Kaution auch f\u00fcr Schadensersatzanspr\u00fcche zu verwenden, selbst wenn er nicht ausdr\u00fccklich innerhalb der Verj\u00e4hrungsfrist einen konkreten Geldbetrag f\u00fcr Reparaturen gefordert hat.<\/p>\n

Das Landesgericht hatte zwar die gesetzliche Verj\u00e4hrungsfrist von sechs Monaten korrekt angewendet, aber nach Ansicht des BGH die Interessen beider Parteien \u2013 Vermieter und Mieter \u2013 in einem Wohnraummietverh\u00e4ltnis nicht ausreichend ber\u00fccksichtigt. Der BGH betonte, dass die formale Forderung eines Geldbetrags statt einer Reparatur (die sogenannte „Aus\u00fcbung der Ersetzungsbefugnis“) lediglich eine Formalie sei und nicht \u00fcber die Berechtigung des Vermieters entscheiden sollte, die Kaution f\u00fcr Sch\u00e4den zu verwenden.<\/p>\n

Aufgrund dieser \u00dcberlegungen hob der BGH das Urteil des Landesgerichts auf. Der Fall wurde zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zur\u00fcckverwiesen, um die Frage des Anspruchs des Mieters auf R\u00fcckzahlung der Kaution neu zu pr\u00fcfen. Dies bedeutet, dass das Landesgericht den Fall unter Ber\u00fccksichtigung der Vorgaben des BGH neu beurteilen muss. F\u00fcr Mieter und Vermieter bedeutet diese Entscheidung, dass Vermieter grunds\u00e4tzlich auch nach Ablauf der Verj\u00e4hrungsfrist die Mietkaution f\u00fcr Sch\u00e4den an der Wohnung einbehalten k\u00f6nnen, sofern die Sch\u00e4den selbst rechtzeitig geltend gemacht wurden. Mieter sollten sich bewusst sein, dass die R\u00fcckforderung der Kaution in solchen F\u00e4llen schwieriger sein kann.<\/p>\n

Die wichtigsten Kernpunkte der BGH-Entscheidung in Bezug auf Kautionsr\u00fcckzahlung<\/h3>\n

Damit Vermieter und Mieter die Regelungen zur Mietkaution besser verstehen k\u00f6nnen, fasst dieser Abschnitt die wichtigsten Punkte der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zusammen:<\/p>\n