{"id":2874,"date":"2026-02-09T17:10:27","date_gmt":"2026-02-09T16:10:27","guid":{"rendered":"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/?post_type=ratgeber&#038;p=2874"},"modified":"2026-07-31T16:30:29","modified_gmt":"2026-07-31T14:30:29","slug":"haftung-des-verkaeufers-fuer-maengel-kaufvertrag","status":"publish","type":"ratgeber","link":"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienverkauf\/haftung-des-verkaeufers-fuer-maengel-kaufvertrag\/","title":{"rendered":"Kaufvertrag: Haftung des Verk\u00e4ufers f\u00fcr M\u00e4ngel"},"content":{"rendered":"<p><strong>In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. In dieser Serie befassen wir uns mit den spezifischen Bestandteilen eines Kaufvertrags, zu denen auch dieser Artikel geh\u00f6rt. Im Einzelnen sind es folgende Themen: <a title=\"Beteiligte - Kaufgegenstand\" href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienverkauf\/beteiligte-am-kaufvertrag-und-kaufgegenstand\/\">die Beteiligten, der Kaufgegenstand<\/a>, <a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienverkauf\/kaufpreis-kaufvertrag\/\">der Kaufpreis<\/a>, die Haftung des Verk\u00e4ufers f\u00fcr M\u00e4ngel, <a title=\"\u00dcbergang\" href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienverkauf\/uebergang-von-besitz-nutzen-lasten-und-gefahr-kaufvertrag\/\">\u00dcbergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr<\/a>, <a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienverkauf\/kosten-kaufvertrag\/\">Kosten und Steuern<\/a>, <a href=\"\/en\/immobilienverkauf\/auflassung-auflassungsvormerkung-grundbucheintragung-kaufvertrag\/\">Auflassung und Grundbucheintragung<\/a>. Erfahren Sie hier, f\u00fcr welche Aspekte beim Immobilienverkauf der K\u00e4ufer gegen\u00fcber dem Verk\u00e4ufer Haftungsanspr\u00fcche begr\u00fcnden kann.<\/strong><\/p>\n<h2>Haftung des Verk\u00e4ufers f\u00fcr Sachm\u00e4ngel<\/h2>\n<p>Beim <a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilie-verkaufen-muenchen\/\">Real Estate Sales<\/a> ist der Verk\u00e4ufer verpflichtet, dem K\u00e4ufer die Immobilie <strong>Sach- und Rechtsm\u00e4ngel frei<\/strong> zu verschaffen. Darauf hat der K\u00e4ufer grunds\u00e4tzlich einen Anspruch. Es stellt sich die Frage, wann die Immobilie Sachm\u00e4ngel frei ist. Das ist der Fall, wenn sich die Immobilie nach dem Vertrag f\u00fcr die Verwendung eignet oder wenn sie den Anforderungen gen\u00fcgt, die an sie gestellt werden. Zwischen den Angaben des Verk\u00e4ufers und dem tats\u00e4chlichen Zustand d\u00fcrfen keinerlei Unstimmigkeiten bestehen. Der Verk\u00e4ufer muss also auch bei der Werbung darauf achten, welche Aussagen er trifft.<\/p>\n<p>Hier einige Beispiele f\u00fcr Sachm\u00e4ngel:<\/p>\n<ul>\n<li>Die Heizanlage funktioniert nicht.<\/li>\n<li>Hausschwamm<\/li>\n<li>Die Erschlie\u00dfung des Grundst\u00fccks fehlt.<\/li>\n<li>Das Dach ist undicht.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Wenn dem Verk\u00e4ufer Sachm\u00e4ngel bekannt sind, ist es empfehlenswert darauf in dem Kaufvertrag hinzuweisen.<\/p>\n<p><strong>Au\u00dferdem haftet der Verk\u00e4ufer, wenn er f\u00fcr bestimmte Merkmale der Immobilie<\/strong> eine Garantie \u00fcbernommen hat. Hier einige Beispiele f\u00fcr Garantieinhalte:<\/p>\n<ul>\n<li>Angabe der Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe<\/li>\n<li>Angabe der Wohn- bzw. Nutzfl\u00e4che<\/li>\n<li>Baureife eines Grundst\u00fccks<\/li>\n<li>Bezahlung der Erschlie\u00dfungskosten<\/li>\n<li>Zusicherung eines Mietertrages<\/li>\n<\/ul>\n\n\t<section class=\"section no-print kontaktieren  nehmen col-pb-0 pt-80 pb-40\" id=\"section_1107010745\">\n\t\t<div class=\"section-bg fill\" >\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\n\n\t\t<\/div>\n\n\t\t\n\n\t\t<div class=\"section-content relative\">\n\t\t\t\n\n<div class=\"row align-middle\"  id=\"row-918542961\">\n\n\n\t<div id=\"col-201268964\" class=\"col medium-8 small-12 large-8\"  data-animate=\"fadeInUp\">\n\t\t\t\t<div class=\"col-inner\"  >\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n\t<div id=\"text-2417187462\" class=\"text h2-p\">\n\t\t\n\n<p>Contact us \u2013 we are always available<\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\t\n\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\n\n\t<div id=\"col-1120459344\" class=\"col medium-4 small-12 large-4\"  data-animate=\"fadeInUp\">\n\t\t\t\t<div class=\"col-inner\"  >\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n\n\t\t<div class=\"icon-box featured-box icon-box-center text-center\"  >\n\t\t\t\t\t<div class=\"icon-box-img\" style=\"width: 260px\">\n\t\t\t\t<div class=\"icon\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"icon-inner\" >\n\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" width=\"300\" height=\"175\" src=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Kontakt-300x175.png\" class=\"attachment-medium size-medium\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Kontakt-300x175.png 300w, https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Kontakt.png 720w\" sizes=\"(max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/>\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"icon-box-text last-reset\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\n<p><a href=\"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Path-219973.svg\"><img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-537\" src=\"http:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Path-219973.svg\" alt=\"\" \/><\/a><\/p>\n<a href=\"\/en\/kontakt\/\" class=\"button primary\" >\n\t\t<span>CONTACT US<\/span>\n\t<\/a>\n\n\n\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\t\n\t\n\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\n\n<\/div>\n\n\t\t<\/div>\n\n\t\t\n<style>\n#section_1107010745 {\n  padding-top: 30px;\n  padding-bottom: 30px;\n}\n<\/style>\n\t<\/section>\n\t\n<h2>Haftung des Verk\u00e4ufers f\u00fcr Rechtsm\u00e4ngel<\/h2>\n<p>Der Verk\u00e4ufer ist verpflichtet, dem K\u00e4ufer die Immobilie Rechtsm\u00e4ngel frei zu verschaffen. Die Immobilie ist frei von Rechtsm\u00e4ngeln, wenn Dritte auf die Immobilie keine Rechte haben, die der K\u00e4ufer nicht bereit ist, zu \u00fcbernehmen. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von <a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/dienstbarkeiten\/\">Easements<\/a>, Grundpfandrechten etc. sein muss. S\u00e4mtliche Rechte sind im <a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/grundbuch\/\">Land Register<\/a> vermerkt und der Verk\u00e4ufer ist verpflichtet, alle Rechte, die f\u00fcr Dritte eingetragen sind, zu entfernen.<\/p>\n<p>Hier einige Beispiele f\u00fcr Rechtsm\u00e4ngel:<\/p>\n<ul>\n<li>die maximale H\u00f6he des Hauses<\/li>\n<li>Bestehende Miet- und\/oder Pachtverh\u00e4ltnisse<\/li>\n<li>Eingetragene Rentenschulden, Grundschulden, Hypotheken, <a href=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/en\/immobilienlexikon\/reallast\/\">Reallasten<\/a><\/li>\n<li>Beschr\u00e4nkungen nach dem Wohnraumf\u00f6rderungsgesetz in Bezug auf Mieterkreis und Mieth\u00f6he<\/li>\n<\/ul>\n\t<div class=\"box has-hover kostenlos-image  has-hover box-text-bottom\" >\n\n\t\t<div class=\"box-image\" >\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"\" >\n\t\t\t\t<img decoding=\"async\" width=\"880\" height=\"440\" src=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/KaterinaRogers-08-2.jpg\" class=\"attachment-original size-original\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/KaterinaRogers-08-2.jpg 880w, https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/KaterinaRogers-08-2-300x150.jpg 300w, https:\/\/rogers.serverwaketo1001.de\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/KaterinaRogers-08-2-768x384.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 880px) 100vw, 880px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\n\t\t<div class=\"box-text text-left\" >\n\t\t\t<div class=\"box-text-inner\">\n\t\t\t\t\n\n\t<div id=\"text-2075562768\" class=\"text h4-p\">\n\t\t\n\n<p>Would you like to know the value of your property? Free and without obligation.<\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\t\n<p>Would you like to know the current value of your property? You've come to the right place for informed value assessments. Call us: <a href=\"tel:089 70065020\">089 70065020<\/a>.<\/p>\n<p><strong>Our property valuation for you:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>A high-quality and comprehensive analysis of your property.<\/li>\n<li>Well-founded real estate valuation including market analysis.<\/li>\n<li>Ideal for owners, sellers, and buyers.<\/li>\n<\/ul>\n<a href=\"\/en\/immobilienbewertung-muenchen\/\" class=\"button primary\" >\n\t\t<span>FOR EVALUATION<\/span>\n\t<\/a>\n\n\n\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\t\n\t<div id=\"text-1657672336\" class=\"text pt-30\">\n\t\t\n<h2>Haftungsausschluss<\/h2>\n<p><strong>Die Haftung des Verk\u00e4ufers kann aber auch ausgeschlossen werden.<\/strong> Dies kann in folgenden Situationen der Fall sein:<\/p>\n<ul>\n<li>Der Fehler ist dem K\u00e4ufer beim Abschluss des Kaufvertrags bekannt.<\/li>\n<li>Entweder beschr\u00e4nken K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer die Sachm\u00e4ngelhaftung oder sie schlie\u00dfen diese vollst\u00e4ndig aus.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es ist von gro\u00dfer Bedeutung, dass die Haftungsklauseln im Kaufvertrag klar und unmissverst\u00e4ndlich formuliert sind. Es ist zu regeln, welche Rechte von K\u00e4ufer \u00fcbernommen werden und welche der Verk\u00e4ufer beseitigen muss. Schlie\u00dflich sollte darauf hingewiesen werden, dass ein Haftungsausschluss nicht besteht, wenn der Verk\u00e4ufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie \u00fcbernommen hat.<\/p>\n<h2>\u00d6ffentliche Lasten<\/h2>\n<p>\u00d6ffentliche Lasten sind Abgaben, die mit einem Grundst\u00fcck verbunden sind. Zu \u00f6ffentlichen Lasten von Grundst\u00fccken geh\u00f6ren insbesondere:<\/p>\n<ul>\n<li>Grundsteuern<\/li>\n<li>Erschlie\u00dfungsbeitr\u00e4ge<\/li>\n<li>Anliegerbeitr\u00e4ge f\u00fcr \u00f6ffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen<\/li>\n<\/ul>\n<p>Der Verk\u00e4ufer ist verpflichtet, die o.g. Angaben zu tragen, die bis zu Tag des Vertragsabschlusses bautechnisch begonnen wurden, unabh\u00e4ngig davon, wann die Beitragsschuld entsteht. Eine abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag ist m\u00f6glich.<\/p>\n<h2>Rechte des K\u00e4ufers<\/h2>\n<p>Falls der Verk\u00e4ufer seinen im Kaufvertrag bez\u00fcglich der Sach- und Rechtsm\u00e4ngel vereinbarten Pflichten nicht nachkommt, kann der K\u00e4ufer zun\u00e4chst die Nacherf\u00fcllung verlangen. Sollte diese erfolglos bleiben, stehen dem K\u00e4ufer die folgenden Anspr\u00fcche zu:<\/p>\n<ul>\n<li>R\u00fccktritt vom Kaufvertrag<\/li>\n<li>Minderung des Kaufpreises<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sowohl beim R\u00fccktritt als auch bei Minderung des Kaufpreises kann der K\u00e4ufer vom Verk\u00e4ufer einen Schadenersatz verlangen.<br \/>\n\t\t\t<\/div>\n\t\n<h2>Ausz\u00fcge aus dem Kaufvertrag zur Haftung des Verk\u00e4ufers f\u00fcr M\u00e4ngel<\/h2>\n<p>RECHTSM\u00c4NGEL<br \/>\nDie in Abt. II eingetragenen Rechte bleiben bestehen und werden vom K\u00e4ufer zum weiteren dinglichen Fortbestand \u00fcbernommen. Der K\u00e4ufer tritt in die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Im \u00dcbrigen haftet der Verk\u00e4ufer f\u00fcr Freiheit des Vertragsobjektes von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und privatrechtlichen Bindungen.<\/p>\n<p>Die Beteiligten stimmen allen zur Lastenfreistellung des Vertragsobjektes erforderlichen Gl\u00e4ubigererkl\u00e4rungen mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu. Sie beauftragen den Notar, diese Erkl\u00e4rungen mittels eines Entwurfs anzufordern.<\/p>\n<p>ERSCHLIE\u00dfUNGSKOSTEN<br \/>\nDer Verk\u00e4ufer tr\u00e4gt die bisher f\u00fcr das Vertragsobjekt in Rechnung gestellten Kosten f\u00fcr Erschlie\u00dfung nach dem Baugesetzbuch und f\u00fcr Investitionsaufwand nach dem Kommunalabgabengesetz. Solche Kosten tr\u00e4gt ab heute der K\u00e4ufer, gleichg\u00fcltig wem der Bescheid zugeht.<\/p>\n<p>Der K\u00e4ufer wurde darauf hingewiesen, dass er sich \u00fcber Stand und Abrechnung der Erschlie\u00dfung bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde Gewissheit verschaffen kann. Der Verk\u00e4ufer versichert, dass ihm keine unbezahlten Bescheide vorliegen.<\/p>\n<p>SACHM\u00c4NGEL<br \/>\nDer K\u00e4ufer hat das Vertragsobjekt besichtigt und \u00fcbernimmt es im derzeitigen Zustand. Der Verk\u00e4ufer schuldet weder ein bestimmtes Fl\u00e4chenma\u00df, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit noch die Verwendbarkeit des Vertragsobjektes f\u00fcr die Zwecke des K\u00e4ufers.<\/p>\n<p>Die Vertragsteile vereinbaren jedoch als Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, dass sich die Ver- und Entsorgungseinrichtungen bei Besitz\u00fcbergang in funktionstauglichem Zustand befinden m\u00fcssen. Alle Anspr\u00fcche und Rechte des K\u00e4ufers wegen Sachm\u00e4ngeln am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes von Geb\u00e4uden und etwa mit verkaufter beweglicher Sachen werden ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben. Der Verk\u00e4ufer gibt an, dass er keine Kenntnis \u00fcber verdeckte M\u00e4ngel und Bodenverunreinigungen hat und dass ihm bisher keine Vereinbarungen mit der Baubeh\u00f6rde oder Nachbarn bez\u00fcglich der Einhaltung von Abstandsfl\u00e4chen bekannt sind. Es liegt ausschlie\u00dflich beim Verk\u00e4ufer, das Risiko f\u00fcr eine Verschlechterung des Vertragsgegenstands bis zum Zeitpunkt des Besitz\u00fcbergangs zu tragen, wobei \u00fcbliche Abnutzungserscheinungen ausgeschlossen sind.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. 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