Was steht im Bebauungsplan?

Im Bebauungsplan werden alle Anordnungen zur Bebauung eines Gemeindegebietes festgelegt. Die Festsetzungen betreffen:

• Die Bauweise: Hier geht es um die Anordnung der einzelnen Bauwerke. Es kann die offene Bauweise vorgeschrieben werden, das bedeutet, dass die Bauwerke einzeln stehen müssen. Das heißt, dass Abstände zwischen den Bauwerken eingehalten werden müssen. Bei der geschlossenen Bauweise muss Haus an Haus gebaut werden (Reihenhausbauweise). Außerdem kann festgelegt werden, ob Einzelhäuser und/oder Häusergruppen zulässig sind.
• Die maximale Höhe des Hauses.
• Die maximale Geschossflächenzahl (GFZ) des Hauses sowie die Grundflächenzahl (GRZ): Mithilfe der GFZ lässt sich ermitteln, die erreichbare Gesamtfläche aller Geschosse sowie die Anzahl der Vollgeschosse. Über die Grundflächenzahl erhält man Auskunft, wie viel Prozent des Grundstücks von Haus, Garage sowie Terrasse bebaut werden darf und wie viel frei bleiben muss. Die GRZ wird in dezimal angegeben.
• Anzahl der erlaubten Vollgeschosse.
• Die Bebauungsdichte des Grundstücks.
• Die Dachform: Hier kann die Ausrichtung des Dachfirstes oder die Dachneigung vorgeschrieben sein.
• Farben
• Die Art / Nutzung der Bebauung (Gewerbegebiet, Wohngebiet, Mischgebiet). Welche Nutzungen in den einzelnen Baugebieten zulässig sind, regelt die Baunutzungsverordnung.
• Die zu verwendenden Baumaterialien.
• Die Fassadengestaltung.
• Die Grenzabstände zum Nachbargrundstück (Abstandsflächen).
• Baulinien und sonstige Angaben, die die Baugrenzen des Grundstücks betreffen
• Bebauungstiefe
• Die Gestaltung von Grünflächen, Stellplätzen etc.
• Lage von Versorgungsleitungen.
• Stellflächen für Mülltonnen.
• Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen.
• Größe, Tiefe und Breite der Baugrundstücke.

Auf der anderen Seite macht der Bebauungsplan keine Anweisungen zu Innenausbau, Haustechnik, Energieträger und Ausrichtung des Hauses.

Die Unterschiede zu einem qualifizierten, einfachen oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Der Bebauungsplan besteht immer aus zwei Teilen. Teil A beinhaltet gezeichnete Pläne und Teil B enthält die Textbeschreibungen. In seinen Ausführungen richtet sich der B-Plan nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planzeichenverordnung. Jeder darf ihn einsehen, allerdings ist er nicht unbedingt einfach zu verstehen. In manchen Gemeinden ist er online zugänglich, andernorts müssen Sie sich zum Stadtplanungsamt oder zum Bauordnungsamt der Gemeinde begeben.

Die Baunutzungsverordnung legt fest, welche Nutzungen erlaubt sind (etwa Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächen) und wie die Vorschriften zu Maßgaben wie den Abstandsflächen und der Bauweise anzuwenden sind.

• Es handelt sich um einen qualifizierten Bebauungsplan, wenn er detailliert ausfällt und wichtige Angaben zur Nutzung der Bebauung, zur Überbauung der Grundstücksflächen, zu den Maßen der baulichen Nutzung und zu den öffentlichen Verkehrsflächen enthält.
• Fehlt im B-Plan eine der oben genannten Angaben, wird von einem einfachen Bebauungsplan gesprochen. Auch wenn keine spezifischen Regeln vorhanden sind, bedeutet dies nicht, dass willkürliche Baumaßnahmen zulässig sind. Es ist unerlässlich, dass § 34 des Baugesetzbuches immer berücksichtigt wird.
• Hier wird geregelt, dass sich Neubauten stets in die bebaute Umgebung einfügen müssen. Im Einzelfall kann das beispielsweise bedeuten, dass – selbst wenn es im B-Plan nicht explizit erwähnt wird.
• Die Fassade eines Neubaus an die Fassadengestaltung der bereits vorhandenen Bauwerke angepasst werden muss.
• Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird von einem Grundstücksinteressenten, wie einem Bauträger angestoßen und anschließend in Zusammenarbeit mit der Gemeindevertretung ausgearbeitet. Auch er muss sich an der Bebauung der angrenzenden Gebiete orientieren und in seinen Ausführungen ins Gesamtbild passen. Üblicherweise wird vom Bauträger gleichzeitig mit der Gemeinde ein Durchführungsvertrag geschlossen, der einen zeitlichen Rahmen für die Umsetzung der Bauvorhaben festlegt.

Ist ein Bebauungsplan eine Hilfe oder ein Hindernis bei Nichteinhaltung?

Je detaillierter der B-Plan ausfällt, umso mehr Vorgaben müssen bei einem Neubau beachtet werden. In der Regel wirken sich die Vorschriften positiv für den Bauherrn aus.

Wenn die Geschosshöhe in einem Bebauungsplan auf zwei volle Stockwerke festgelegt ist, kann man sicher sein, dass in der Umgebung kein Hochhaus gebaut wird, das die Sicht beeinträchtigt oder den Wert des Grundstücks mindert.

Ärgerlich können die Vorgaben für den Einzelnen werden, wenn sie beim Hausbau nicht nur in der Dachform, sondern auch in der Dachpfannenart und der Farbe des Daches festgelegt sind. Um vor bösen Überraschungen sicher zu sein, sollte deshalb jeder Bauherr vor dem Grundstückskauf oder Hauskauf unbedingt den bestehenden Bebauungsplan einsehen.

Verbindlichkeit des Bebauungsplans: Welche Konsequenzen drohen bei Nichtbeachtung?

Die Frage, ob Sie sich an den Bebauungsplan halten müssen, lässt sich mit einem klaren Ja beantworten. Wer sich den Vorgaben im B-Plan widersetzt, muss nicht nur mit erheblichen Geldbußen rechnen.

Die Bauaufsichtsbehörde kann je nach Ausmaß der Abweichung Maßnahmen wie einen Baustopp oder sogar den Rückbau anordnen. Es ist wichtig zu beachten, dass das Ignorieren des B-Plans nicht durch Verjährung straffrei wird.

Das heißt, auch wenn der Bauaufsichtsbehörde während der Errichtung des Gebäudes die Zuwiderhandlung gegen den Bebauungsplan nicht auffiel, ist der Bauherr selbst Jahre danach vor entsprechenden Sanktionen nicht gefeit.

Bebauungsplan-Verantwortlichkeit: Wer ist für die Einhaltung zuständig?

Nur wer Grundstück und Haus von einem Bauträger erwirbt, muss sich nicht um die Einhaltung der Bestimmungen im B-Plan kümmern. Denn in diesem Fall ist der Bauträger der Bauherr und trägt somit die Verantwortung. Wer jedoch mit einem Architekten baut oder ein Grundstück kauft und anschließend einen Anbieter schlüsselfertiger Häuser bemüht, ist selbst Bauherr und dafür verantwortlich, dass sich die Partner an die Anordnungen halten.

Sind Ausnahmen grundsätzlich möglich?

Im Bebauungsplan können, müssen aber nicht, Ausnahmen vorgesehen sein. Auch wenn Ausnahmen zulässig sind, müssen diese dennoch vom Bauamt geprüft und genehmigt werden. Die Zustimmung der Gemeinde zur Abweichung vom B-Plan hängt davon ab, ob keine Konflikte mit Anwohnern zu erwarten sind und der Charakter des Gebiets erhalten bleibt.

IM Baugesetzbuch unter § 31 steht, unter welchen Umständen es möglich ist, von den Vorschriften des Bebauungsplans abzuweichen: wenn Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern oder
wenn die Befreiung städtebaulich vertretbar ist oder
wenn die Umsetzung des Bebauungsplans zu unerwarteten Härten führen würde.

Jedoch müssen auch bei einer Befreiung die Grundzüge der Planung eingehalten werden.

Darf man auch ohne einen Bebauungsplan bauen?

Auch wenn die Gemeinden bei der Erweiterung ihrer Neubaugebiete zur Erstellung eines Bebauungsplans verpflichtet sind, kann es Grundstücke geben, für die kein B-Plan existiert. Das entbindet den Bauherrn jedoch nicht von der Verpflichtung, sich an die Vorgaben des § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu halten. Somit ist jedes Bauvorhaben zulässig, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“ (§ 34 I BauGB). Das bedeutet, dass sowohl die Nutzung des Grundstücks, als auch die Art der Bebauung an die nachbarschaftlichen Gegebenheiten angepasst sein muss. Das Bauordnungsamt prüft also jedes Bauvorhaben anhand der vor Ort vorhandenen Bebauungssituation. Außerdem müssen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse beachtet werden. Das geplante Bauvorhaben darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen.

Ist eine Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf sinnvoll?

Da die Gemeinde auch bei Grundstücken ohne Bebauungsplan ein Bauvorhaben ablehnen kann, ist es gerade in diesem Fall empfehlenswert, vor dem Grundstückserwerb eine Bauvoranfrage zu stellen – auch als „kleines Genehmigungsverfahren“ genannt. Sie ist mit unterschiedlich hohen Gebühren belastet. In der Regel wird ein Tausendstel der gesamten Baukosten fällig. Eine formlose Bauanfrage kostet zwar weniger, hat aber den Nachteil, dass sie nicht rechtsverbindlich ist. Deswegen kann unter bestimmten Umständen sinnvoll sein, eine Bauvoranfrage an das Amt zu stellen, vor allem wenn sich vor dem Grundstückskauf folgende Fragen nicht zweifelsfrei klären lassen.

• Welche Grundstückteile dürfen überbaut werden und welche nicht?
• Welche Gebäudehöhe ist zulässig und wie groß darf die Grundfläche des Gebäudes sein?
• Welche Nutzung des Grundstücks ist zulässig? Handelt es sich um ein reines Wohngebiet, Landwirtschaft oder Gewerbe?

Eine Bauvoranfrage wird immer in schriftlicher Form beim zuständigen Bauordnungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Dafür benötigt man weder Architekten noch Bauplaner. Es muss aber ein ernstes Kaufinteresse vorhanden sein, das man den Behörden gegenüber mit einer Vollmacht des Grundstückseigentümers nachweisen kann. Je nach Bundesland werden unterschiedliche Unterlagen benötigt, deswegen ist es ratsam, sich bei dem zuständigen Amt zu erkundigen. Im Allgemeinen sind aber folgende Unterlagen wichtig:

• Formular für die Bauvoranfrage.
• Auszug aus der Flurkarte.
• Bau- und Nutzungsbeschreibung.
• Bauzeichnungen
• Pläne für Entwässerung und Wasserversorgung.

Wie wird ein Bebauungsplan aufgestellt?

Bei einem Bebauungsplan handelt es sich um eine Satzung und damit um eine Rechtsnorm. Die Aufstellung eines Bebauungsplans erfolgt in mehreren Schritten und erstreckt sich über einen längeren Zeitraum. Das liegt nicht zuletzt daran, dass ein Bebauungsplan in die Rechte der Grundstückseigentümer und Bewohner erheblich eingreift.

Ob ein Bebauungsplan überhaupt aufgestellt wird und wann dies erfolgen soll, liegt im städtebauplanerischen Ermessen der Gemeinde. Nach § 1 Abs. 3 BauGB sind Bebauungspläne jedoch aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Planungshoheit in Bezug auf Bebauungspläne liegt also im Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden. Die Gemeinden müssen sich dabei an das Baugesetzbuch (BauGB) und die jeweilige Landesbauordnung halten.

Solange einzelne Bauvorhaben als unproblematisch bezeichnet werden, wird in der Regel auf ein Bebauungsplan verzichtet. Dann werden Neubauten im Rahmen von § 34 BauGB erstellt. Sobald ein Neubaugebiet errichtet werden sollte, ist die Gemeinde verpflichtet, auf der Grundlage des Flächennutzungsplanes einen Bebauungsplan für das Plangebiet zu erstellen. Bei der Erstellung müssen die städtebaulichen Ziele, sowie Denkmalschutz und gesunde Wohnverhältnisse beachtet werden. Die Erstellung von Entwürfen wird von einem Planungsbüro oder dem Planungsamt übernommen. In den meisten Fällen sind die Interessen und Vorschriften so komplex und umfassend, dass nur wenig Raum für eigenständige planerische Entscheidungen bleibt.

Somit ist das Ergebnis immer ein Kompromiss. Entscheidend ist, dass durch die Planung ein relativ hoher Grad an Verlässlichkeit besteht und alle notwendigen Verfahrensschritte beachtet werden.

Bei der Erstellung oder Erweiterung eines Bebauungsplans darf eine Veränderungssperre erlassen werden. Praktisch bedeutet es, dass auf den betreffenden Grundstücken Bauvorhaben nicht durchgeführt, bauliche Anlagen nicht beseitigt und wertsteigernde Veränderungen nicht mehr vorgenommen werden dürfen. Bei der Erarbeitung von Bebauungsplänen sind drei Aspekte von großer Bedeutung, und zwar die Umweltprüfung, die Beteiligung und die Abwägung.

Im Rahmen der Planaufstellung muss die Umweltprüfung erfolgen und das Ergebnis wird im Umweltbericht veröffentlicht. An den Planungsabsichten wird die Öffentlichkeit beteiligt, indem sie über das Vorhaben informiert wird (Öffentlichkeitsbeteiligung). Außerdem werden Träger der öffentlichen Belange (unter anderem Gewerbeamt oder Verkehrsgesellschaft), sowie Nachbargemeinden zur Stellungnahme aufgefordert. Sie können Bedenken oder Einwände innerhalb einer bestimmten Frist angeben. In diesem Zusammenhang spricht man von sogenannten Beteiligungsverfahren.

Verschiedene Beschlüsse führen zum Beschluss eines Bebauungsplans:

• Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans.
• Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung.
• Beschluss über den Entwurf.
• Beschluss zur öffentlichen Auslegung, Beteiligung von Trägern öffentlicher Belange.
• Beschluss über Änderungen und Einwände, ggf. erneute Auslegung und Beteiligung.
• Beschluss über die Abwägung von Bedenken.
• Beschluss über die Satzung.

Bei der Entwicklung des Bebauungsplans müsse alle Termine rechtzeitig ortsüblich öffentlich angekündigt werden. Die Fristen für die Ankündigung und für die Auslegungen und Stellungnahmen sind in § 3 und § 4 BauGB genau geregelt und müssen für ein fehlerfreies Planverfahren unbedingt eingehalten werden.

Wenn alle privaten und öffentlichen Belange abgewogen sind, wird der Bebauungsplan mit der Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses rechtskräftig. Die Initiative für das Planverfahren geht meistens vom Bau- beziehungsweise Planungsamt aus. Es ist aber auch denkbar, dass ein Investor die Initiative ergreift und in Zusammenarbeit mit der Gemeindevertretung einen vorhabensbezogenen Bebauungsplan entwickelt.

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