Was sind Baudenkmäler?

Baudenkmäler sind Gebäude oder nur Teile davon, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit in besonderer Art geschützt werden sollten (s. Art. 1 Bayerisches Denkmalschutzgesetz).

Wissenswertes zum Denkmalschutzgesetz

Die Pflege und die Verwaltung von denkmalgeschützten Immobilien haben den Bund auf die einzelnen Bundesländer übertragen. Daraus resultiert, dass jedes Bundesland ein eigenes Denkmalschutzrecht mit einer eigenständigen Behörde hat. Die Denkmalschutzbehörden verwalten alle Baudenkmäler, die sich im jeweiligen Verwaltungsgebiet befinden. Sie erlassen den Bestandsschutz und Auflagen, die die Immobilienbesitzer in Pflicht nehmen. Meistens beziehen sich die Auflagen auf Baumaßnahmen wie Sanierungen, Modernisierungen, Renovierungen oder Ausbauten sowie Umbauten der Denkmalimmobilien.

Dabei geht es darum, dass das historische Gesamtbild der Immobilie erhalten bleibt. Daher ist vorrangig das Aussehen der Gebäude von den behördlichen Auflagen betroffen. Außerdem kann die Nutzung von denkmalgeschützten Immobilien eingeschränkt werden. Die Denkmalbehörde kann zum Beispiel untersagen, dass eine denkmalgeschützte Manufaktur als Wohnimmobilie vermietet wird. Immobilieneigentümer müssen damit rechnen, dass auch kleinere Maßnahmen untersagt werden können, vor allem, wenn das historische Gesamtbild dadurch verändert wird. Das kann z. B. Zäune, Bewegungsmelder oder auch die Außenbeleuchtung betreffen.

Sobald ein Anwesen unter den Denkmalschutz gestellt wurde, ist für jede Beseitigung oder Veränderung von geschütztem Gebäudeteil immer eine Erlaubnis der zuständigen Behörde notwendig. Das betrifft sowohl den Innenbereich als auch den Außenbereich der Denkmalschutzimmobilie. Denkmalobjekte, die sich zu Wohnzwecken geeignet sind, gehören zu gut nachgefragten Anlageimmobilien.

Denkmalimmobilien bieten steuerliche Vorteile für Eigentümer

Sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer können Immobilien unter Denkmalschutz eine vorteilhafte Investition sein, da sie mit Steuervorteilen verbunden sind. Renovierungs- oder Sanierungskosten können aufgrund der Denkmal-AfA (Sonderabschreibung) von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Bei vermieteten Immobilien profitieren Kapitalanleger von einer Abschreibung in Höhe 100 Prozent der Sanierungskosten. Selbstbewohnte Immobilien erlauben eine lineare Abschreibung in Höhe von 90 Prozent über zehn Jahre.

Das Alter des Objekts spielt eine wichtige Rolle. Bei Denkmälern, die vor dem Baujahr 1924 errichtet wurden, können die Anschaffungskosten mit 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden. Die Laufzeit der linearen Abschreibung bei diesen Objekten beträgt insgesamt 40 Jahre. Denkmalgeschützte Immobilien, die später gebaut wurden, erlauben 2 Prozent der Anschaffungskosten über 50 Jahre abzuschreiben. Vor dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist es empfehlenswert, sich professionell beraten zu lassen. Sprechen Sie auch mit Ihrem Steuerberater, um zu erfahren, ob es für Sie vorteilhaft ist, in eine Denkmalschutzimmobilie zu investieren.

Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung können erst nach dem Immobilienkauf bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden. Ansonsten wird das Finanzamt die Maßnahmen nicht als Werbungskosten einstufen, sondern wird die Kosten dem Kauf der Immobilie im Sinne der Anschaffungskosten zuschreiben.

Energieeffiziente Sanierung und Denkmalschutz

Eigentümer von Denkmalschutzimmobilien können bei der Sanierung des Daches, der Fassade, des Fenster und beim Einbau einer neuen Heizung Steuervorteile in Anspruch nehmen. Die behördlichen Auflagen können für Hausbesitzer zu einer Herausforderung werden, weil sie oft im Konflikt mit den notwendigen Modernisierungen stehen. Denn bei Immobilien, die in einer Denkmalliste eingetragen sind, sind Änderungen genehmigungspflichtig.

Für Denkmalschutzimmobilien werden zwei Förderprogramme seit dem 1. Juli 2021 von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angeboten. Es handelt sich um das Programm „Effizienzhaus Denkmal“, das einen (Tilgungs-) Zuschuss pro Wohneineinheit von 25 Prozent bei maximal 120.000 Euro Kreditbetrag anbietet. Bei dem zweiten Programm „Effizienzhaus Denkmal EE-Klasse“ erhöht sich der Wert auf 30 Prozent bei maximal 150.000 Euro. Somit beträgt die Förderung max. 45.000 Euro pro Wohneinheit. Da die Anforderungen niedriger angesetzt sind als bei einem regulären Effizienzhaus, können mehr Eigentümer diese Denkmalschutzförderung in Anspruch nehmen. Die Förderungen tragen zur Wertsteigerung der Immobilie, daher sollten sie von Besitzern ernsthaft erwogen werden.

Weil die Anforderungen an Denkmalschutzimmobilien in Bezug auf die Energieeffizienz mit anderen Immobilien nicht vergleichbar sind, muss bei Denkmalhäusern kein Energieausweis erstellt werden.

Welche Vorteile und Nachteile sind mit dem Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie verbunden?

Denkmalgeschützte Immobilien bieten Eigentümern attraktive Steuererleichterungen, da Sonderabschreibungen möglich sind. Die Sanierungskosten und Renovierungskosten sind steuerlich absetzbar. Sonderausgaben können ebenfalls geltend gemacht werden. Außerdem können günstige Kredite und Förderungen durch die KfW in Anspruch genommen werden. Die Mieteinnahmen sind in der Regel höher, weil die Nachfrage nach Altbauten sehr groß ist. Somit müssen Vermieter meist keinen Leerstand befürchten. Das macht die Denkmalschutzimmobilie zu einer guten Kapitalanlage. Außerdem wirkt sich der Wertzuwachs von Gebäuden unter Denkmalschutz positiv bei späterem Verkauf aus und sollte nicht unterschätzt werden.

Immobilien unter Denkmalschutz sind auch mit Nachteilen verbunden, und es ist wichtig, dass sich Anleger darüber bewusst sind, damit die Investition zum Erfolg wird. Die Kosten für Sanierung und Instandhaltung sind wesentlich höher, denn die Auflagen der Denkmalbehörde müssen beachtet werden. Zudem sind häufig die Unterhaltungskosten hoch (zum Beispiel die Heizkosten), weil nicht alle energieeinsparende Maßnahmen durchgeführt werden können. Grundsätzlich sollten Eigentümern von Denkmalschutzimmobilien bewusst sein, dass alle Maßnahmen am Objekt genehmigungspflichtig sind. Eigentümer von Baudenkmälern sind verpflichtet, ihre Objekte stets in einem guten Zustand zu erhalten.

Die Einschränkungen und Vorgaben der Behörde können auch die Vermietung betreffen. Um die Risiken der beabsichtigten Investition abzuschätzen, ist es deshalb wichtig, dass sich Anleger vor dem Kauf einer Denkmalschutzimmobilie ausreichend informieren. Nur so können sie über die beabsichtigte Geldanlage die richtige Entscheidung treffen.

Welche Unterlagen sind für den Kauf einer Denkmalschutzimmobilie wichtig?

Wenn Sie sich für den Erwerb eines Denkmals entschlossen haben, ist es notwendig, sich mit den Dokumenten der Denkmalimmobilie auseinanderzusetzen und diese zu prüfen. Sie sollten das Grundbuch, die Teilungserklärung sowie die Baubeschreibung der Immobilie sorgfältig lesen. Erkunden Sie sich nach Verpflichtungen und eventuellen Instandhaltungskosten, die auf Sie zukommen könnten. Als Immobilienmakler prüfen wir alle verkaufsrelevanten Unterlagen und stellen diese den Kaufinteressenten zur Verfügung. Letztendlich sind die Unterlagen auch für die Geldgeber von Bedeutung, wenn sie über eine Kreditvergabe entscheiden müssen.

Sprechen Sie uns an, wenn Sie den Wert Ihrer denkmalgeschützten Immobilie erfahren möchten.

Besitzen Sie eine Immobilie unter Denkmalschutz und tragen Sie sich mit dem Gedanken, diese zu veräußern? Dann zögern Sie nicht, uns anzusprechen. Sehr gerne erstellen wir für Sie eine Immobilienbewertung. Wir beraten Sie individuell und nehmen uns Zeit für Ihre Anliegen. Seit 2004 sind wir als Ehepaar auf dem Münchner Immobilienmarkt tätig. Unser Handeln ist stets durch hohe ethische und moralische Werte geprägt. Wir setzen uns für Ihre Immobilie engagiert und konsequent jeden Tag ein. Beim Verkauf erzielen wir den bestmöglichen Kaufpreis. Wir freuen uns, von Ihnen zu hören.