Gemeinschaftseigentum: Alles, was Sie wissen müssen

Gemeinschaftseigentum ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienrechts. In diesem Artikel werden wir erläutern, was alles zum Gemeinschaftseigentum gehört, welche Rechte und Pflichten Sie haben, wem das zugeordnete Eigentum gehört und wer die Kosten trägt.

Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum?

Alles, was nicht zum Sondereigentum oder Teileigentum gehört, ist Gemeinschaftseigentum. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören Eingangsbereiche, Treppenhäuser, Trockenkeller, Waschräume, Fahrradkeller sowie das Grundstück. Es ist also Gebäudeteile, die der gesamten Eigentümergemeinschaft dienen. Die Teilungserklärung definiert, was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Deswegen sollte jeder Käufer vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung sorgfältig lesen.

Bestimme Bestandteile des Gebäudes gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, müssen sie auch im Gemeinschaftseigentum bleiben. Sie können nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Sondereigentum erklärt werden. Dies bezieht sich auf tragende Wände und die konstruktiven Elemente der Böden des Sondereigentums, jedoch nicht auf die Fußbodenbeläge, da diese als Sondereigentum gelten. Unter bestimmten Bedingungen ist es möglich, dass Räumlichkeiten, die dem Gemeinschaftseigentum angehören, als Sondereigentum deklariert werden. Eine Vereinbarung innerhalb der Eigentümergemeinschaft könnte beispielsweise bewirken, dass der Fahrradraum einem Eigentümer zugeordnet und somit als Sondereigentum erklärt wird.

Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

In der Praxis gibt es immer wieder Probleme bezüglich der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Hier einige Beispiele:

Abwasserleitungen
Die Hauptabwasserleitung fällt unter das Gemeinschaftseigentum, während die Zuleitungen, die das Abwasser aus dem Sondereigentum in die Hauptabwasserleitung leiten, als Sondereigentum betrachtet werden müssen.

Balkonkästen vs. Blumentröge 
Blumentröge, die als Begrenzungselemente auf Dachterrassen, Wegen, Terrassen oder Grünflächen des Grundstücks dienen, fallen in den Bereich des Gemeinschaftseigentums. Im Gegensatz dazu zählen Blumenkästen oder Blumenkübel als Sondereigentum.

Warum ist die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum so wichtig?

• Grundstück: Grund und Boden
• Außenanlagen wie beispielsweise die Grünflächen, Bepflanzungen, Hofanlage, Wege, Zufahrten, Gartenplatten.
• Fundamente der Gebäude, inklusive Kellermauern und Kellereingänge, Kellerböden, Lichtschächte sowie die dazugehörigen Roste, Abtrennungen zwischen den Kellerabteilen.
• Im Falle einer Tiefgarage beziehen sich die tragenden und konstruktiven Teile auf Umfassungswände, Unterzüge, Decken inklusive Isolierung, Fußbodenkonstruktion sowie das Garagentor.
• Dachkonstruktion inkl. Dachhaut
• Fensterrahmen einschließlich Glasscheiben, die Fensterbleche und Rollladenkästen, da sie zum konstruktiven Teil des Gebäudes gehören. Innere Fensterflügel, der Innenanstrich und die Beschläge zählen zum Sondereigentum.
• Hauseingänge samt Treppenhäuser mit Treppen, die sich nicht innerhalb des Sondereigentums befinden. Treppenflure, Treppenfenster, des weiteren Wohnungstüren (jedoch ohne des innenseitigen Anstriches), Kellerraumtüren.
• Hausmeisterkeller sowie Zählerräume, Hausanschlussräume, Heizraum, Waschraum, Müllräume etc.
• Alle Installationen, die mehreren Eigentümern dienen, wie Satellitenanlagen und die dazugehörigen Leitungen, alle Steig- und Fallleitung für Wasser, Strom, Fernwärme u. Ä.
• Bauliche Teile der Lüftungsanlagen für Bäder und Toiletten.
• Umfassungsmauer, tragende Zwischenwände, Geschossdecken, Brüstungen der Balkone und Hauseingangsvordächer.