Geschossflächen­zahl: (auch) beim Immobilienverkauf relevant

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist primär bei einem Grundstückskauf und -verkauf relevant, kann aber auch bei einem Immobilienverkauf eine Rolle spielen. Einfach ausgedrückt, ist sie einer der mitentscheidenden Werte bei einer Antwort auf die folgende Frage: Was ist die maximal erlaubte Gesamtfläche einer Immobilie – unter Berücksichtigung aller Geschosse – auf einem bestehenden oder geplanten Grundstück?

Wie man die GFZ Formel einfach anwendet

Die Grundlage für die Existenz der Geschossflächenzahl ist Paragraf 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Laut BauNVO bestimmt die GFZ, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche bei einem Bau erlaubt sind. Die Festlegung der GFZ obliegt der verantwortlichen Baubehörde und erfolgt im Bebauungsplan. Die resultierenden Vorschriften für die entstehende Immobilie ergeben sich aus dieser Festlegung. Ein Beispiel:

Wurde als Geschossflächenzahl der Wert 0,5 festgelegt, darf auf einem 1.000 Quadratmeter großen und bisher unbebauten Grundstück eine Immobilie mit maximal 500 Quadratmetern Geschossfläche (1.000 × 05) gebaut werden, wobei gilt: Entscheidend sind bei der Ermittlung der Gesamtgeschossfläche die Außenmaße des Gebäudes.

Die Formel lautet also: „Geschossflächenzahl x Grundstücksgröße = maximal mögliche Gesamtgeschossfläche“. Die Summe der Flächen der Vollgeschosse ergibt die Geschossfläche einer Immobilie. Allerdings variiert die Definition von Vollgeschossen je nach Bauvorschriften der verschiedenen Bundesländer. In der bayerischen Bauordnung wird ein Vollgeschoss als oberirdisches Geschoss definiert, welches eine minimale Raumhöhe von 2,40 Metern besitzt.

Die Größe der entstehenden Immobilie wird stark von der Geschossflächenzahl und der Grundstücksgröße beeinflusst. Wenn man beispielsweise eine Geschossflächenzahl von 0,5 und ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück hat, kann man eine Immobilie mit einer maximalen Geschossfläche von 500 Quadratmetern errichten. Hier sind unter anderem ein vierstöckiges Haus mit jeweils 125 Quadratmetern oder ein fünfstöckiges mit jeweils 100 Quadratmetern möglich. Allerdings hängt die maximal mögliche Anzahl an Geschossen einer Immobilie von weiteren Bestimmungen ab.

Werte wie die GFZ sollen zu intensive Bebauung verhindern

Bei einem Immobilienverkauf ist die GFZ vor allem dann relevant, wenn die zu verkaufende Immobilie größer ist, als die auf Basis der Geschossflächenzahl errechnete maximale Gesamtgeschossfläche. Wenn beim Immobilienverkauf ein Haus den Besitzer wechselt, das um einen Anbau ergänzt werden soll, oder wenn der Käufer das angebotene Haus abreißen möchte, um auf dem Grundstück ein komplett neues Haus zu bauen.

Unwichtig ist sie also auch beim Immobilienverkauf keineswegs. Die Geschossflächenzahl kann bei ihm auf den Verkaufspreis einwirken, weil sie den Wert des Grundstücks beeinflusst. Grundsätzlich steigert es den Wert, wenn das Grundstück Möglichkeiten für viele unterschiedliche Bebauungen bietet.

Das gilt natürlich selbst dann, wenn sich bereits eine Immobilie auf dem Grundstück befindet. Schließlich wäre – zumindest theoretisch – dennoch nach dem Immobilienverkauf jederzeit ein Abriss und Neubau möglich. Und je größer die Geschossflächenzahl und die Grundflächenzahl sind, desto mehr kann die Größe der neu zu bauenden Immobilie variieren. Das erhöht tendenziell den Preis.