Was bedeutet eine eingetragene Reallast im Grundbuch?

Der Terminus der Reallast gehört neben vielen anderen Fachbegriffen im Immobilienhandel zum gängigen Sprachvokabular. Eine Reallast ist immer im Grundbuch der belasteten Immobilie eingetragen. Bei einem Immobilienverkauf kann sie sowohl für Immobilienverkäufer als auch für Käufer zu einem wichtigen Grundpfeiler des gemeinsamen Kaufvertrags werden.

Bedeutung von Reallast bei Immobilien

In der Praxis findet Reallast oft bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken oder Immobilien ihre Anwendung. Die Reallast beschreibt das Recht einer Person, unter bestimmten Umständen wiederkehrende Leistungen zu erhalten. Im Gegensatz zu einer Grundschuld oder einer Hypothek müssen die bezogenen Leistungen nicht zwingend finanzieller Natur sein, sondern bestehen ganz im Gegenteil in den meisten Fällen aus Sach- und Dienstleistungen. Das belastete Grundstück dient als Sicherheit für den Gläubiger. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet sich, eine dauerhafte Leistung zu erbringen. Diese Leistung muss nicht zwingend mit dem belasteten Grundstück erwirtschaftet werden.

Beispiele für eine Reallast

Ein Beispiel für eine Reallast könnte etwa ein Immobilienverkauf sein, bei dem neben gekauften Gebäuden ein Waldstück erworben wird. Die Belastung dieses Grundstücks selbst könnte dann eine monatliche oder jährliche Holzlieferung sein. Statt Holz könnte in anderen Beispielen auch eine Lieferung von Getreide, Kartoffeln oder sonstigen Einzelleistungen vereinbart werden.

Die rechtliche Grundlage

Die rechtliche Grundlage für die Reallast lässt sich im Bürgerlichen Gesetzbuch – abgekürzt BGB – finden und wird in den Paragraphen 1105 bis 1112 näher definiert. Nach dem deutschen Recht betrifft sie das sogenannte Sachenrecht. Als Sachenrecht gilt ein Rechtsgebiet, welches bei körperlichen Gegenständen die Rechtsverhältnisse regelt. Neben tatsächlich körperlichen Gegenständen gehören zum Sachrecht auch bewegliche Sachen, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte.

Die Begründung der Reallast am Grundstück

Eine Reallast kann bei einem Immobilienverkauf nur dann wirksam werden, wenn sich der Eigentümer und der Begünstigte auf das Zustandekommen einer Reallast verständigen. Diese wird dann Teil des schriftlichen Kaufvertrags und auch im Grundbuch festgeschrieben. Für beide Eintragungen sind die Dienste eines Notars vonnöten. Es kann vereinbart werden, dass die Reallast unter gewissen Umständen auch übertragbar oder vererbbar ist. Grundsätzlich gilt, sofern nichts anderes vereinbart ist, dass der Grundstückseigentümer für die Reallast persönlich zu haften hat.

Bei einer eventuellen Nichterfüllung kann der Begünstigte seine Ansprüche auch per Zwangsvollstreckung einfordern. Lässt sich bei solch einer Zwangsvollstreckung keine ausreichende Befriedigung der ausstehenden Forderung erreichen, kann am Ende eine Enteignung und eine Zwangsversteigerung des Grundstücks die Folge sein. Der Begünstigte besitzt somit eine sehr starke Position, um seine Ansprüche durchzusetzen.

Bei einer Reallast können Änderungen vorgenommen werden

Nach Paragraph 877 und 873 im BGB können die Inhalte einer Reallast geändert werden. Dies bedeutet, dass die Ansprüche des Begünstigten sowohl reduziert als auch erhöht werden können. In den meisten Fällen hat die Reallast am Grundstück bis zum Ableben des Begünstigten bestand.

Allerdings ist auch eine komplette Aufhebung einer Reallast möglich. Diese kann allerdings ausschließlich durch eine einseitige Erklärung des Begünstigten erfolgen. Die rechtliche Grundlage für die Aufhebung ist in Paragraph 875 BGB niedergeschrieben. Soll eine Aufhebung rechtskräftig werden, ist eine Löschung der Reallast im Grundbuch zwingend angezeigt.

Die Reallast in der Praxis

Die Reallast wurde zu früheren Zeiten vielfach im Kontext des Altenteilrechts und in Verbindung mit der Weiterreichung, Vererbung oder einem Immobilienverkauf von landwirtschaftlichen Betrieben sowie Grundstücken vereinbart. Als Altenteilrecht ist eine Übertragung eines meist bebauten Grundstücks eines Eigentümers bereits zu Lebzeiten zu verstehen. Quasi als Gegenleistung für den Erhalt von Hof und Ländereien sichert der neue Nutzungsberechtigte dem alten Eigentümer zu, dass er in der Immobilie weiter wohnen bleiben darf und versorgt wird. In anderen Fällen kann die Reallast aber auch bei privat genutzten Immobilien zum Tragen kommen.

Weiterhin ist es wichtig zu wissen, dass eine Reallast auch befristet und an Bedingungen geknüpft werden darf. Sowohl die Befristung als auch die Bedingungen müssen im Grundbuch richtig eingetragen werden.

Genaue Regelungen bezüglich einer Reallast vor Immobilienverkauf mit einer Fachkraft besprechen

Wer kurz vor einem Immobilienverkauf oder Kauf steht, bei dem eine Reallast Teil des Kaufvertrags werden soll, ist sowohl als Verkäufer als auch als Käufer gut beraten, die Bestimmungen mit einem Rechtsanwalt und Notar abzusprechen und vom diesem auch die genauen Inhalte niederschreiben zu lassen. Schon kleinere Fehler oder nicht richtig aufgenommene Formulierungen in einem Kaufvertrag, könnten unter Umständen zu nicht gewollten Auswirkungen führen, die sich im Nachhinein nicht mehr rückgängig machen lassen. Insbesondere wenn ein Immobilienverkauf im landwirtschaftlichen Bereich ansteht, sollte eine Fachkraft zur Beratung hinzugezogen werden.