Wann wird eine Realteilung eines Grundstücks vorgenommen?

Eine Grundstücksteilung kann zum Beispiel in Betracht gezogen werden, wenn:

• ein Teil des Grundstücks verkauft werden soll, weil man Geld benötigt
• der Pflege- und Instandhaltungsaufwand reduziert werden soll
• die Grundsteuerlast reduziert werden soll
• auf dem Grundstück ein weiteres Haus errichtet werden soll
• das Grundstück wirtschaftlich besser genutzt wird
• sich die Grundstücks- und Immobilienbesitzer scheiden lassen

Unterschiede zwischen Realteilung und ideellen Teilung

Bei der Teilung des Grundstücks kann zwischen einer Realteilung oder einer ideellen Teilung gewählt werden.

Merkmale der Realteilung

Von einer Realteilung spricht man, wenn ein bestehendes Grundstück in zwei oder mehr selbstständige Grundstücke aufgeteilt wird, sodass die so entstandenen Parzellen unabhängig voneinander verfügt werden können. Der Eigentümer des Grundstückes erklärt hierbei nicht nur gegenüber dem Grundbuchamt die Teilung, sondern die Zerlegung der jeweiligen Grundstücke findet ebenso im Liegenschaftskataster Amt statt. Einer solchen Teilung wird jedoch vorausgesetzt, dass sie nicht widersprüchlich zum geltenden Bebauungsplan steht, denn in einem solchen Fall wäre sie nicht zulässig.

Durch die Teilung des Grundstückes erlischt rechtlich gesehen das ursprüngliche Grundstück und zwei oder mehr neue Grundstücke entstehen. Eine Realteilung kann aber ebenso veranlasst werden, wenn sich ein Ehepaar scheiden lässt und eine Immobilie oder ein Grundstück besitzt. Denn auch hier kann eine Realteilung erfolgen, vorausgesetzt das Haus oder das Grundstück sind groß genug, damit beide Eigentümer separat darauf wohnen können. So ist eine Realteilung zum Beispiel nicht möglich, wenn das Haus nur eine Etage bzw. ein kleines Grundstück besitzt.

Merkmale der ideellen Teilung

Wird das Grundstück ideell geteilt, so bleibt das Grundstück in seiner ursprünglichen Form erhalten. Hierbei erwirbt lediglich der zusätzliche Eigentümer im Zuge der Teilung am Grundstück ein Miteigentum. Welche Rechte und Pflichten hierbei zu beachten sind, sind im Wohneigentumsgesetz festgeschrieben. Mit der Begründung von Sondernutzungsrechten und Sondereigentum, kann aber wirtschaftlich gesehen fast ein ähnliches Ergebnis erreicht werden, wie bei einer Realteilung. Allerdings findet rechtlich gesehen keine Teilung statt, denn über das Grundstück kann nur gemeinschaftlich verfügt werden.

Ein Grund, weshalb die Realteilung der ideellen Teilung vorgezogen wird, besteht in der eingeschränkten Verfügungsgewalt. Lediglich wenn die Bauvorschriften der Realteilung entgegenstehen, wird eine ideelle Teilung der Realteilung vorgezogen.

Wie lange dauert eine Grundstücksteilung?

Bevor mit der eigentlichen Teilung begonnen werden kann, muss zunächst abgeklärt werden, ob irgendwelche baurechtlichen Vorschriften zu beachten sind und ob der Bebauungsplan im Fall einer Teilung Grenzen setzt. Hierbei sollte man sich mit dem jeweiligen zuständigen Bauamt in Verbindung setzen. Eine behördliche Genehmigung ist in der Regel für eine solche Teilung nicht erforderlich.

Allerdings gibt es auch hier Bundesländer mit Ausnahmen, welche bei der Realteilung von bebauten Grundstücken eine Teilungsgenehmigung benötigen. Da an einer Grundstücksteilung eine Vielzahl von Stellen beteiligt und es zahlreichen Arbeitsschritten bedarf, die wiederum an gesetzliche Fristen gebunden sind, kann die Durchführung dieser Teilung sich über mehrere Monate erstrecken, was bei der Planung auf jeden Fall Beachtung finden sollte.

Wie erfolgt eine Realteilung?

Eine amtliche Vermessung des Grundstückes ist für die Realteilung eine wichtige Voraussetzung. Diese erfolgt auf schriftlichen Antrag durch die Vermessungsverwaltung oder einen Vermessungsingenieur, der öffentlich bestellt wird.

Anschließend wird durch den Vermesser beim Vermessungsamt eine neue Flurkarte mit der neuen Flurstücknummer beantragt. Der Vorgang wird auch Fortführung bezeichnet, hierbei teilt das Katasteramt diese Veränderung dem Grundbuchamt umgehend mit. Im Grundbuch ändert sich dabei nur, dass ein Grundstück nach der Realteilung aus zwei oder mehr Flurstücken besteht, es sich aber weiterhin um ein Grundstück handelt.

Mit der neuen Flurkarte wird der Gang zum Notar besiegelt, denn die neue Flurkarte ist die Grundlage für den Notarbesuch. Vom Notar wird die Berücksichtigung der Realteilung im Grundbuch veranlasst. Erst durch den Antrag des Notars erfolgt die eigentliche Abschreibung im Grundbuch bzw. die Eigentumsübertragung. Voraussetzung ist hierbei, die Fortführungsmitteilung des Katasteramtes.

Für die geplante Abschreibung holt sich der Notar gegebenenfalls auch notwendigen Bescheinigungen und Genehmigungen ein und veranlasst ebenso die Änderung im Grundbuch. In den Aufgabenbereich des Notars gehört es aber ebenso, sich um die Eintragung von Grunddienstbarkeiten, die eventuell vereinbart wurden, zu kümmern. Eine Realteilung muss aber nicht zwingend im Kontext des Grundstückskaufvertrages stehen.

Soll gleichzeitig mit der Teilung auch ein Kaufvertrag abgeschlossen werden, so wird das ebenfalls durch einen Notar erledigt. Die Teilung wird erst dann rechtswirksam, wenn die entsprechende Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.

Warum sollten Grunddienstbarkeiten vereinbart werden?

Wer eine Realteilung des Grundstücks vornehmen möchte, kommt nur selten daran vorbei, Grunddienstbarkeiten zu vereinbaren, besonders dann, wenn durch eine Realteilung ein Hinterliegergrundstück entsteht. Hierbei handelt es sich um ein Grundstück, welches über keinen direkten Zugang zu Versorgungsleitungen und öffentliche Wege verfügt. Hierbei muss der Zugang über das Anlieger- oder Vordergrundstück sichergestellt werden. Bei diesen genannten Grunddienstbarkeiten geht es laut Realteilungs-Kontext in der Regel um Wege-, Durchfahrts- sowie Leitungsrechte für Wasser, Abwasser und Strom, die der Besitzer des Hinterliegergrundstücks benötigt.

Die Rechte und Pflichten bei den Nutzungsrechten werden dann als Grundlage in der Grunddienstbarkeit vertraglich festgeschrieben. Das Nutzungsrecht kann hierbei durch eine Nutzungsentschädigung vereinbart werden. Ebenso besteht aber auch die Möglichkeit den Nutzer an den eventuell anfallenden Instandhaltungskosten, wie für die Zufahrt zu beteiligen. Die Kostenbeteiligung und die Entschädigung hängen allerdings von der jeweiligen Intensität der Nutzung ab und sind deshalb eine Verhandlungssache.

Wie setzen sich die Kosten für eine Realteilung zusammen?

Die Kosten für die Teilung eines Grundstücks sind nicht unerheblich und belaufen sich nicht selten auf einige tausend Euro. Zu den einschneidenden Kostenposten gehören hierbei die Notarkosten und die Vermessungskosten, des Weiteren kommen noch die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch hinzu. In welcher Höhe sich die Kosten am Ende belaufen, hängt aber von verschiedenen Faktoren ab, zu diesen Einflussgrößen gehören zum Beispiel:

• die Anzahl der gesetzlichen Grenzsteine
• die Größe des Grundstücks
• die Anzahl der einzelnen Parzellen
• der Wert des Grundstücks

Für die Vermessungskosten kommen die entsprechenden Gebührenverordnungen zum Tragen, welche je nach Bundesland variieren können. In dieser Gebührenverordnung ist für jeden einzelnen Vermessungsschritt eine Gebühr festgeschrieben. Wird eine Teilungsvermessung durchgeführt, so werden die Gebühren nach dem Wert des Bodens gestaffelt. So muss bei einem hohen Bodenwert auch mit einer höheren Gebühr gerechnet werden. Die Gebühren für die Grundbucheintragung sowie die Notargebühren werden nach dem Notar- und Gerichtskostengesetz berechnet.