Was Eigentümer in München zur Grundsteuerreform 2025 wissen sollten

Ab dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit eine neue Regelung für die Grundsteuer, mit ganz eigenen Spielregeln für Bayern. Eigentümer in München sollten sich deshalb frühzeitig mit den Änderungen befassen, auch weil sich je nach Lage, Grundstücksgröße und Nutzung deutliche Abweichungen zur bisherigen Steuerbelastung ergeben. Was sich konkret ändert und welche Schritte jetzt wichtig sind, erfahren Sie in diesem Artikel.

Bayern geht eigene Wege bei der Berechnung

Während die meisten Bundesländer das sogenannte Bundesmodell anwenden, hat Bayern ein eigenes Flächenmodell eingeführt. Bewertet wird hierzulande nicht mehr anhand des Bodenrichtwerts oder der Lage und stattdessen rein nach Fläche, also der Grundstücksgröße und der Wohn- bzw. Nutzfläche der Immobilie. Für die Berechnung gelten landeseinheitliche Werte, nämlich 0,04 Euro pro Quadratmeter Grund und Boden sowie 0,50 Euro pro Quadratmeter Gebäudefläche. Auf Wohnflächen wird allerdings ein Abschlag von 30 Prozent gewährt, wodurch der tatsächliche Satz auf 0,35 Euro pro Quadratmeter sinkt. Im Vergleich zum Bundesmodell wirkt das Verfahren auf den ersten Blick einfacher, liefert jedoch je nach Immobilientyp überraschende Ergebnisse.

In München sind die Grundstücksgrößen ausschlaggebend

Im Stadtgebiet München sind viele Grundstücke aufgrund der extrem hohen Bodenpreise klein, wohingegen die Wohnflächen stellenweise überdurchschnittlich groß ausfallen. Das hat Auswirkungen auf die Berechnung der neuen Grundsteuer, denn für die Steuer sind die Grundstücksfläche und die Wohnfläche relevant. Dies führt insbesondere bei Doppelhaushälften oder Mehrfamilienhäusern mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) zu komplexeren Rechenschritten, da die Flächen separat bewertet werden.

Der Hebesatz der Stadt München, der aktuell 824 Prozent beträgt (Stand 2025), wird auf den vom Finanzamt festgelegten Grundsteuermessbetrag angewendet und beeinflusst die Steuerhöhe spürbar.

Mietverhältnisse und Nebenkosten im Blick behalten

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten, was bedeutet, dass sich eine Erhöhung dieser Steuer direkt auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt. Vor allem in Bestandsmietverhältnissen ist es daher unerlässlich, die Anpassung klar und transparent zu kommunizieren. Gleichzeitig ist es sinnvoll, laufende Verträge zu prüfen, sodass Sie spätere Missverständnisse vermeiden. Je nach Immobilie und Zusammensetzung der Wohnparteien lassen sich auch individuelle Lösungen finden, beispielsweise über Staffelungen oder Vorauszahlungen.

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Einfluss auf die Bewertung von Immobilien

Selbst wenn sich die neue Steuer nicht direkt am Marktwert orientiert, verändert sie mittelbar die Attraktivität einzelner Objekte, insbesondere bei Kapitalanlagen. Höhere laufende Kosten wirken sich nämlich auf die Nettorendite aus und werden bei Kaufentscheidungen zunehmend mitbedacht. Gleichzeitig ergeben sich bei besonders effizient geschnittenen Immobilien mit geringer Fläche mögliche Vorteile gegenüber ausladenderen Objekten mit vergleichbarer Nutzung. Für Kaufinteressierte ist es daher maßgeblich, bereits im Vorfeld die zu erwartende Grundsteuer zu erfragen.

Diese Maßnahmen helfen jetzt weiter

Um vorbereitet zu sein, sollten Sie folgende Unterlagen geordnet bereithalten.

Grundbuchauszug
Flurkarte oder Lageplan
Wohnflächenberechnung
Bauunterlagen oder Energieausweis (für Flächenangaben)
Steuerbescheide der Vorjahre zum Vergleich

Auch digitale Abfragen beim Katasteramt oder Bauamt geben Aufschluss über relevante Flächenangaben. Bei Abweichungen zwischen alten und neuen Werten sollte Rücksprache mit dem Finanzamt gehalten werden.

Fristen, die Sie als Eigentümer kennen sollten

In Bayern endete die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung am 30. April beziehungsweise am 2. Mai 2023.

Ab dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer auf Grundlage des Flächenmodells verbindlich. Sollten wichtige Angaben fehlen oder die Erklärung bisher nicht abgegeben sein, empfiehlt sich deshalb zeitnah der Kontakt mit dem Finanzamt. Sonst drohen Verspätungszuschläge und weitere rechtliche Folgen. Zusätzlich kann das Finanzamt bei verspäteter Abgabe die Werte anhand eigener Daten selbst prüfen, was unter Umständen zu ungenauen oder ungünstigen Einstufungen führt.

Ansprechpartner bei offenen Fragen

Die wichtigsten Stellen für Auskünfte sind:

das Finanzamt München (für Rückfragen zu Bescheiden und Flächenwerten)
die Stadt München und das Kommunalreferat (Auskunft zum gültigen Hebesatz)
Steuerberater oder Lohnsteuerhilfevereine (bei komplexeren Sachverhalten, zum Beispiel bei vermieteten Objekten oder Mischformen)
Ratgeber zur Grundsteuerreform (für tiefergehende Hintergrundinfos, Berechnungsbeispiele und juristische Einordnungen)

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