Die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist ein zentrales Element des gemeinschaftlichen Wohnens in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Hier werden wesentliche Entscheidungen getroffen, die die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums betreffen. Mit der fortschreitenden Digitalisierung stellt sich die Frage, ob solche Versammlungen auch online als Online-Eigentümerversammlung durchgeführt werden können. Der Bundestag hat kürzlich dazu eine Gesetzesänderung beschlossen.

Gesetzliche Grundlage und Voraussetzungen für Eigentümerversammlungen online

Am 3. Juli 2024 hat der Bundestag eine Gesetzesänderung verabschiedet, die es Wohnungseigentümergemeinschaften erlaubt, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten. Dies bedeutet, dass die physische Anwesenheit der Eigentümer an einem Versammlungsort nicht mehr zwingend erforderlich ist. Die Gesetzesänderung tritt nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Wohnungseigentümer können nun mit einer qualifizierten Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen die Durchführung rein virtueller Versammlungen für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren beschließen.

Notwendigkeit einer Präsenzversammlung

Trotz der neuen Optionen für virtuelle Versammlungen bleibt die Präsenzversammlung bis Ende 2028 teilweise Pflicht. Wohnungseigentümer müssen, wenn sie bis Ende 2027 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen, bis Ende 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung abhalten. Nur bei einstimmigem Verzicht aller Miteigentümer entfällt diese Verpflichtung. Diese Übergangsregelung wurde eingeführt, um den Wohnungseigentümern ausreichend Zeit zu geben, sich an das neue Format zu gewöhnen. Dies soll auch sicherstellen, dass technikferne Eigentümer nicht benachteiligt werden, wenn Sie nicht online teilnehmen können.

Erforderliche Mehrheit für digitale Eigentümerversammlung

Für den Beschluss, Eigentümerversammlungen künftig online abzuhalten, ist eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln der in der Versammlung abgegebenen Stimmen erforderlich. Diese hohe Hürde stellt sicher, dass die Entscheidung breit abgestützt ist und die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden. Die Befristung auf drei Jahre garantiert, dass die Eigentümergemeinschaft die Option hat, ihre Entscheidung nach einer gewissen Zeit zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Vorteile einer digitalen Teilnahme

Ein wesentlicher Vorteil einer Online-Eigentümerversammlung ist die Flexibilität. Eigentümer können von überall aus an der Versammlung teilnehmen, was insbesondere für Berufstätige, ältere Menschen oder Eigentümer, die weit entfernt wohnen, eine große Erleichterung darstellt. Zudem entfallen Anfahrtszeiten und -kosten, was zu einer erheblichen Zeitersparnis führt.

Durch die Online-Option steigt die Chance, dass mehr Personen an den Versammlungen teilnehmen. Dies führt zu einer stärkeren Einbindung der Eigentümer in die Entscheidungsprozesse und erhöht die Akzeptanz der gefassten Beschlüsse. Auch Eigentümer, die aufgrund gesundheitlicher oder mobilitätsbedingter Einschränkungen nicht an Präsenzversammlungen teilnehmen können, bekommen so die Chance, sich aktiv durch Online-Teilnahme einzubringen.

Online-Versammlungen sind kostengünstiger als Präsenzveranstaltungen, besonders wenn es um rein virtuelle Eigentümerversammlungen geht. Es entfallen Kosten für die Anmietung von Versammlungsräumen und Verpflegung. Zudem werden Verwaltungskosten reduziert, da Einladungen und andere Dokumente elektronisch versandt werden.

Herausforderungen und Lösungsansätze

Eine der größten Herausforderungen bei der Durchführung einer Online-Eigentümerversammlung sind die technischen Voraussetzungen. Es muss sichergestellt werden, dass alle Teilnehmer über die notwendige Hardware (Computer, Tablet, Smartphone) und eine stabile Internetverbindung verfügen. Zudem sollte eine benutzerfreundliche Plattform gewählt werden, die auch für technikunerfahrene Teilnehmer leicht zugänglich ist.

Die verwendete Software muss eine sichere Datenübertragung gewährleisten und die Privatsphäre der Teilnehmer schützen. Hierzu gehört beispielsweise die End-to-End-Verschlüsselung der Kommunikation. Zudem sollten bei einer Online-Eigentümerversammlung Maßnahmen ergriffen werden, damit nur berechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen können.

Technische Probleme stören die Durchführung einer Online-Eigentümerversammlung erheblich. Es sollte daher ein klarer Plan existieren, wie mit solchen Problemen umgegangen wird. Dies kann unter anderem die Bereitstellung eines technischen Supports während der Versammlung umfassen. Es ist auch ratsam, vor der eigentlichen Versammlung eine Testphase durchzuführen, in der die Teilnehmer die Technik ausprobieren.

Praktische Umsetzung

Jede Online-Eigentümerversammlung erfordert eine sorgfältige Planung. Dazu gehört die Auswahl der geeigneten Software, die Einrichtung der technischen Infrastruktur und die Schulung der Teilnehmer. Die Einladungen sollten rechtzeitig verschickt und klare Anweisungen zur Teilnahme an der Online-Versammlung gegeben werden. Während der Versammlung sollte ein Moderator dafür sorgen, dass die Tagesordnung eingehalten und die Diskussionen geordnet geführt werden.

Das Abstimmungsverfahren bei Online-Versammlungen sollte transparent und nachvollziehbar sein. Es gibt verschiedene Abstimmungsoptionen, beispielsweise durch Abstimmung per Videokonferenz, über spezielle Abstimmungstools oder per E-Mail. Wichtig ist, dass das Verfahren klar kommuniziert wird und alle Teilnehmer die Chance haben, ihre Stimme abzugeben.

Auch bei Online-Versammlungen muss ein Protokoll geführt werden, das die gefassten Beschlüsse dokumentiert. Dies geschieht entweder durch eine automatische Aufzeichnung der Versammlung oder durch eine manuelle Protokollführung. Das Protokoll sollte den Teilnehmern zeitnah zur Verfügung gestellt werden, um eventuelle Einwände rechtzeitig klären zu können.

Rechtliche Aspekte und Beschlussfähigkeit

Alle Beschlüsse, die in einer Online-Eigentümerversammlung gefasst werden, sind grundsätzlich gültig, sofern die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Dies bedeutet, dass die Versammlung ordnungsgemäß einberufen und durchgeführt wurde und die erforderlichen Mehrheiten erreicht wurden. Es ist jedoch wichtig, dass die Beschlüsse transparent und nachvollziehbar dokumentiert sind. Im Falle von Anfechtungen haben alle Teilnehmer so eine klare Grundlage.

Beschlüsse, die in einer Online-Versammlung gefasst wurden, können wie bei Präsenzversammlungen angefochten werden. Gründe für eine Anfechtung sind beispielsweise formale Fehler bei der Einberufung der Versammlung, technische Probleme oder Verstöße gegen Datenschutzbestimmungen. Es ist daher ratsam, alles sorgfältig vorzubereiten und durchzuführen.

Hybride Form von Eigentümerversammlungen

Eine hybride Eigentümerversammlung kombiniert die Vorteile von Präsenz- und Online-Versammlungen. Dabei können Eigentümer entweder vor Ort an der Versammlung teilnehmen oder sich online zuschalten. Diese Form der Versammlung garantiert maximale Flexibilität und hilft, sowohl die Vorteile der persönlichen Interaktion als auch die der digitalen Teilnahme zu nutzen.

Die Durchführung hybrider Versammlungen stellt besondere Anforderungen an die technische Ausstattung und die Organisation. Es muss sichergestellt werden, dass die Teilnehmer, die online zugeschaltet sind, gleichberechtigt an der Versammlung teilnehmen. Dies erfordert eine leistungsfähige technische Infrastruktur für eine reibungslose Kommunikation und Abstimmung. Zudem sollte ein Moderator dafür sorgen, dass die vor Ort anwesenden und die online zugeschalteten Teilnehmer gleichermaßen in die Diskussionen eingebunden werden.

Fazit

Die Einführung einer Online-Eigentümerversammlung stellt einen bedeutenden Schritt in Richtung Digitalisierung und Modernisierung der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften dar. Sie verspricht zahlreiche Vorteile, insbesondere in Bezug auf Flexibilität und Teilnahmechancen, erfordert jedoch auch eine sorgfältige Planung und Berücksichtigung technischer sowie rechtlicher Aspekte.

Mit den richtigen Maßnahmen werden Herausforderungen gemeistert und Vorteile voll ausgeschöpft, sodass alle Eigentümer gleichermaßen von dieser neuen Versammlungsform profitieren. Die Zukunft der Eigentümerversammlungen wird digitaler, flexibler und inklusiver sein, was letztlich zu einer stärkeren Einbindung und Zufriedenheit der Eigentümer führt.