Real estate tax reform

The property tax burden affects both owners and tenants. As early as 2016, property taxes generated well over 13 billion euros for municipalities. The property tax reform was decided upon in June 2016, with Hamburg and Bavaria voting against it. The Federal Constitutional Court now expects a new reform by December 31, 2019, as the current regulations on property tax are considered unconstitutional.

Three models to choose from

Before the reform, a working group was appointed by the finance ministers of the federal states, whose task was to develop various reform approaches. Three models emerged, which were eagerly discussed. The following three models were up for discussion:

• Model 1: The Nordic Model (Valuation based on market value)
• Model 2: The Southern Model (Valuation based on land and building areas)
• Model 3: Thuringian Model (combines Model 1 and 2)

Nachdem alle drei Modelle unbeteiligt der Wirtschaft erprobt wurden, war klar, dass keines dieser Modelle wirklich nutzbar ist. Daraufhin wurden die Modelle verworfen und ein Gesamtmodell entwickelt. Seitens Hessen und Niedersachsen wurden die Gesetzesentwürfe am 23. September 2016 in den Bundesrat gegeben, am 4. November 2016 wurden sie beschlossen. Eine Stellungnahme der Bundesregierung erfolgte am 21. Dezember 2016. Der Finanzausschuss des Bundestages beschloss am 15. Februar 2017, dass keine Initiative ergriffen würde, solange der Bundesrat keine einvernehmliche Haltung zeigt. Im jetzigen, vorgelegten Modell handelt es sich um ein Kostenwertmodell, welches das Gesamtmodell und Erweiterungen enthält.

The cost-value model in detail

Der sogenannte Kostenwert ist die Basis des Kostenwertmodells. Demnach wird bei Grundstücken ohne Bebauung der Bodenrichtwert von Gutachterausschüssen herangezogen. Die Wertermittlung erfolgt somit anhand des durchschnittlichen Verkaufspreises in einer bestimmten Region. Bei bereits bebauten Grundstücken fließt der sogenannte Gebäudepauschalherstellungswert mit in die Wertermittlung ein. Die Gebäude sollen somit pauschal nach den entstandenen Baukosten bewertet werden. Diese wiederum müssen regelmäßig aktualisiert werden. Die größte Kritik beim Kostenwertmodell ist unter anderem die regelmäßige Aktualisierung der Bau- und Grundstückskosten, was einen dynamischen Erhöhungsmechanismus für die Grundsteuer mitbringt. Es kommt hinzu, dass Neubauten grundsätzlich benachteiligt würden, weshalb dieses Modell abzulehnen ist.

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Why a new reform of property tax

Eine neue Reform sollte geschaffen werden, da das zur Zeit aktuelle System als verfassungswidrig erachtet wurde. Mit einem Urteil vom 10. April 2018 wurde seitens des Bundesverfassungsgerichts dieser Ansatz bestätigt. Dem Urteil zur Folge ist eine Einheitsbewertung des Grundvermögens seit dem Jahr 2002 mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes nicht vereinbar. Das Bundesverfassungsgericht sagt weiter, dass der Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu einer massiven Ungleichbehandlung bei der Bewertung von Grund- und Bodenvermögen führt. Diese Begründung des Bundesverfassungsgerichts erklärte die Vorschriften für verfassungswidrig und hat dafür gesorgt, dass der Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung treffen muss. Bis dahin dürfen die aktuell geltenden Regeln weiterhin angewandt werden. Nachdem die Neuregelungen verkündet wurden, dürfen die alten Regelungen weiterhin für fünf Jahre angewandt werden, längstens bis zum 31. Dezember 2024.

The Southern Model in Focus

For a fair property tax, it is important that the reform can be administered. This would most likely be the case with the Southern European model. Collecting cost or market values would result in considerably greater bureaucratic effort. This would lead to unnecessary complications. A continuously recurring determination of standard values would also have consequences, as administrative resources would be almost unmanageable.

Since the Federal Constitutional Court has set a very short deadline, the "Southern Model" is the only feasible option. The "Cost-Benefit Model," which was introduced by the Federal Council, would require a ten-year transition period, which the Federal Constitutional Court will not grant. The "Southern Model," on the other hand, can be administered more quickly and is significantly less prone to disputes.

The cost-value model should also be rejected because, according to calculations, property tax would increase tenfold. The model is therefore considered socially unacceptable, as officially stated in Hamburg. Only by adjusting the tax assessment figures and multiplier rates could the drastic increase in property tax be prevented.