Ihre geerbte Immobilie erfolgreich verkaufen!

Langjährige Erfahrung auf dem Münchner Immobilienmarkt

Profitieren Sie von unserer Erfahrung, Beständigkeit und von unserem hervorragenden Ruf. Seit 2004 verkaufen wir erfolgreich Immobilien in München und Umland. Unsere Kunden schätzen unsere hochwertige Dienstleistung und können von unserem umfangreichen Netzwerk profitieren.

Immobilienverkauf im Überblick

1. Unser erstes Gespräch: Wir stellen uns vor

Zu Beginn unserer Zusammenarbeit stellen wir uns persönlich vor und machen uns mit Ihrer Immobilie vertraut. Wir besprechen Ihre individuellen Vorstellungen, halten die wichtigsten Eckdaten Ihrer Immobilie fest und erläutern gemeinsam den Ablauf des Verkaufsprozesses.

2. Wichtige Dokumente und Unterlagen für Ihre Immobilie

Flurkarte, Grundbuchauszug, Bauunterlagen und mehr – wir recherchieren und besorgen alle notwendigen Dokumente und prüfen diese auf Herz und Nieren, um einen reibungslosen Verkauf vorzubereiten.

3. Analyse der Zielgruppe

Wer passt zu Ihrer Immobilie und welchen Preis sind diese Interessenten bereit zu zahlen. Unsere moderne, datenbasierte Immobilienbewertung liefert die Antworten und gibt Ihnen einen Einblick in den Immobilienmarkt.

4. Hochwertige und stilvolle Präsentation

Wir erstellen ein umfassendes Exposé, eine hochwertige virtuelle Tour, ansprechende Fotoaufnahmen, Drohnenbilder, Immobilienvideo, ansprechende Texte und ausführliche Informationen. Bei renovierungsbedürftigen Häusern oder Wohnungen arbeiten wir mit Visualisierungen, damit sich Kaufinteressenten ihr zukünftiges Zuhause besser vorstellen können. Ihre Immobilie wird verlockend und passend zur Zielgruppe präsentiert, darauf können Sie sich verlassen.

5. Vermarktung

Wir sorgen dafür, dass die richtigen Interessenten von der Immobilie erfahren. Dafür verwenden wir verschiedene Immobilienplattformen, Facebook, Instagram, YouTube, Google Ads, Ebay-Kleinanzeigen, Interessenten-Newsletter und Vor-Ort-Werbung: Unsere Zielgruppe wird Ihre Immobilie kennen.

6. Besichtigungen

Bei Besichtigungen werden sich Kaufinteressenten von der Immobilie gezielt überzeugen können. Wir präsentieren Ihre Immobilie bei maßgeschneiderten Besichtigungen so lebendig wie möglich und bieten zahlreiche Ideen an, die auf die individuellen Bedürfnisse der Besucher zugeschnitten sind.

7. Immobilienkaufvertrag

Die richtigen Interessenten für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück sind gefunden und freuen sich! Jetzt beschaffen wir wichtige Unterlagen und kümmern uns die Organisation der Finanzierung – inkl. Bonitätsprüfung sowie um die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Nach einer Prüfung und Sichtung werden wir einen Termin für die notarielle Beurkundung abstimmen, damit die Unterzeichnung des Kaufvertrags entspannt stattfinden kann.

8. Übergabe und Eigentümerwechsel

Nachdem Sie den vereinbarten Kaufpreis vollständig erhalten haben, werden wir die Übergabe organisieren und durchführen. Wir sorgen für eine reibungslose Übergabe und protokollieren die Schlüsselübergabe sowie Zählerstände inklusive allerwichtigsten Details.

Ich habe eine Immobilie geerbt. Entstehen für mich Kosten?

Eine Immobilie zu erben kann Einkünfte mit sich bringen, aber auch Ausgaben, die in vollkommen unterschiedlichen Bereichen entstehen können. Haben Sie das Elternhaus geerbt, geht es primär um laufende Kosten für das Haus und die Gebühren, die im Zuge der Abwicklung der Erbschaft entstehen. So müssen Sie mit Kosten für den Erbschein rechnen, die von der Höhe des Immobilienwertes abhängen. Außerdem entstehen Gebühren für die Bereinigung des Grundbuchs. Wenn Sie jedoch die Umschreibung innerhalb von 2 Jahren vornehmen, entfallen grundbuchliche Gebühren.

Ist die geerbte Immobilie vermietet, sind Sie als Erbnehmer für die Bewirtschaftungskosten sowie die sonstigen bestehenden Verpflichtungen verantwortlich. Wird das Haus von einer Hausverwaltung betreut, sollten Sie sich über die wirtschaftliche Situation informieren lassen. Als Makler unterstützen wir Sie gerne bei allen Fragen. Zögern Sie nicht, mit uns in Kontakt, zu treten.

Ist es möglich, ein geerbtes Mehrfamilienhaus in eine WEG umzuwandeln?

Nach Teilung der Immobilie gemäß § 8 WEG und mit grundbuchlicher Zuteilung (Zuordnung nach dem Hamburger Modell) steht es dem Erbnehmer frei, über das neue Eigentum zu verfügen. Dabei sollten Erben einige Dinge im Auge behalten. Gibt es noch abzulösende Forderungen? Bei der Zuordnung von aus einer Teilung entstandenen Eigentumswohnungen ist es oft  notwendig, dass noch bestehende Finanzierungen abgelöst werden müssen. Es könnte von Vorteil für die Erben sein, wenn sie vor der Verteilung des Nachlasses Vermögenswerte direkt verkaufen. Dies könnte steuerliche Begünstigungen mit sich bringen.

Hier lohnt es sich sicher, mit einem kompetenten Steuerberater zu sprechen. Auch bei den Kosten der Auflassungsvormerkung und Eintragung ins Grundbuch gibt es Einsparungsmöglichkeiten. Wissenswert ist auch, dass eine Zuteilung aus einer familiären Teilung zudem kein Mietervorkaufsrecht im Sinne des § 577 BGB auslöst. Als Immobilienmakler führen wir keine rechtliche Beratung durch.

Fällt beim Erbe die Spekulationssteuer an?

Für die Erbschaft selbst fällt keine Spekulationssteuer an. Wird ein geerbtes Haus verkauft, kann unter Umständen Spekulationssteuer fällig werden. Grundsätzlich gilt, dass keine Spekulationssteuer anfällt, wenn die Immobilie erst nach einer Frist von 10 Jahren verkauft wird oder wenn es im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst oder vom Nachwuchs mietfrei bewohnt wurde.

Da Erben Rechtsnachfolger und keine Käufer sind, beginnen die Fristen für die Spekulationssteuer daher nicht ab dem Erbzeitpunkt von vorn. Entscheidend ist, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Wurden die vorgegebenen Fristen eingehalten, wird das Finanzamt für den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf keine Spekulationssteuer in Rechnung stellen.

Während die Erbschaftssteuer mit jedem Erbe anfällt und unabhängig davon ist, ob Sie die Immobilie verkaufen oder nicht, fällt die Spekulationssteuer nur beim Verkauf der geerbten Immobilie an und bei nicht Einhaltung der Spekulationsfrist.

Es ist möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen. Das Einkommenssteuergesetz (§ 23 EStG) definiert, wann für den Verkauf einer privaten Immobilie keine Spekulationssteuer fällig wird. Steuerfrei können Sie die Immobilie frühestens nach zehn Jahren verkaufen, nachdem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. In diesem Zusammenhang handelt es sich um die sog. Zehnjahresfrist. Oder wenn Sie das Haus oder die Wohnung mindestens zwei Jahre vor der Veräußerung und im Jahr der Veräußerung dauerhaft selbst bewohnen. Das bedeutet, dass Sie beim Einwohnermeldeamt unter der Adresse angemeldet sind. Es handelt sich um die Dreijahresfrist. Oder Ihr Kind wohnt unentgeltlich (mietfrei) vor dem Verkauf in der Immobilie. Ein dauerhaftes Wohnrecht ist erforderlich (Anmeldung beim Einwohnermeldeamt). Wenn Sie die genannten Spekulationsfristen einhalten, können Sie Steuern sparen. Bei der Dreijahresfrist werden angebrochene Kalenderjahre gerechnet. Praktisch bedeutet es, dass wenn Sie oder Ihr Kind in der geerbten Immobilie beispielsweise vom Oktober 2020 bis März 2022 wohnen, ist somit die vorgegebene Dreijahresfrist erfüllt.

Die Berechnung der Zehnjahresfrist beginnt mit dem Kauf der Immobilie durch den Erblasser. Entscheidend ist also das ursprüngliche Kaufdatum in dem von einem Notar beurkundeten Vertrag und nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihr Erbe antreten oder die Eigentumsumschreibung.

Muss ich im Zusammenhang mit Immobilienerbe Steuern zahlen?

Ihr Steuerberater ist die beste Anlaufstelle für alle steuerlichen Fragen. Generell werden geerbte Immobilien steuerlich wie andere vererbte Vermögenswerte behandelt. Aber treffen Sie keine Entscheidung, ohne sich über die Folgen beim Steuerberater zu erkundigen.

Die Tatsache, dass Ihre Immobilie der Erbschaftsteuer unterliegt, bedeutet nicht zwingend, dass Finanzamt Sie zur Kasse bittet und Steuern für den Nachlass fällig werden. Für die nächsten Angehörigen gelten Freibeträge, die vom ermittelten Wert der Immobilie in Abzug gebracht werden. Nach Abzug bestimmter Beträge werden verschiedene Steuersätze auf das verbleibende Vermögen angewendet. Für Erben erster Ordnung liegen die Freibeträge derzeit bei EUR 500.000 EUR für Ehepartner, bei 400.000 EUR für jedes Kind und für Enkel bei 200.000 bis 400.000 je nach Situation.

Hier ein Überblick über die unterschiedlichen Steuerklassen:
Erbschaftssteuer-Klasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern
Erbschaftssteuer-Klasse II: Geschwister, Kinder der Geschwister und Stiefeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder sowie Cousinen und Cousins
Erbschaftssteuer-Klasse III: andere Erben

Grundlage für die Steuern bildet der Verkehrswert, den das Finanzamt bestimmt. Das Finanzamt führt die Verkehrswert-Ermittlung dabei nach allgemeinen Kriterien durch. Individuelle, aber möglicherweise wertbeeinflussenden Faktoren werden oft nicht berücksichtigt. Ist das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung vermietet, zieht das Finanzamt außerdem zehn Prozent vom Verkehrswert ab. Um zu vermeiden, dass Sie Ihre geerbte Immobilie zu einem zu geringen Preis verkaufen, ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll.

Ich bin nicht Alleinerbe. Was sollte ich beachten?

Sobald es mehr als einen Erben gibt, bilden die Erben automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft wird im BGB als Rechtsform geregelt. Erbengemeinschaften bestehen meistens konfliktfrei über lange Zeiträume. Wenn ein Miterbe die Auflösung verlangt, kommt es zur Erbauseinandersetzung, unabhängig davon, wie groß sein Erbanteil ist.

Meist ist es der Wunsch eines Erben, die Immobilie oder seinen Anteil am Erbgegenstand zu veräußern. Es kommt vor, dass sich die Erben nicht einig über den Wert insgesamt und den Wert der jeweiligen Anteile sind. Dann kommt es häufig zu Streitigkeiten, die gerichtlich geklärt werden müssen. Wir klären zu jeder Phase der Auseinandersetzung und gerne auch vor einer Auseinandersetzung, welchen Marktwert die geerbte Immobilie hat. Oft kann eine Teilung nach WEG die Lösung bringen. In diesem Fall wird ein teilungsfähiges Objekt in Wohneigentum (Eigentumswohnungen) geteilt. Die Miterben, die dann jeweils zu Eigentümern in einer Gemeinschaft werden, können dann frei und individuell entscheiden, was mit den jeweiligen Miteigentumsanteilen geschehen soll.

Natürlich bleibt auch immer die Möglichkeit für den Verkauf der gesamten Immobilie. Da bedeutet, dass die Immobilie als Ganzes veräußert und der Erlös unter den Erben geteilt wird.